Altbeschluss: Eintragung bis 31.12.2025 / 2 Schritt 2: Bestimmung der Beschlüsse, die auf der Öffnungsklausel beruhen

Enthält eine Gemeinschaftsordnung Öffnungsklauseln, sind in einem 2. Schritt die Beschlüsse, die auf einer solchen Öffnungsklausel beruhen und vor dem 1.12.2020 gefasst worden sind ("Altbeschlüsse"), von den Verwaltungen aus der Masse aller von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlüsse zu bestimmen.

Mit diesem Ziel ist die Beschluss-Sammlung, aber auch die Sammlung sämtlicher Niederschriften zu überprüfen. Es kann ferner Beschlüsse geben, die in beiden Unterlagen nicht dokumentiert sind.

Hinweis

Sonderhonorar

Die Verwaltungen können mit der GdWE dafür ein Sonderhonorar vereinbaren. Ein Anspruch hierauf besteht allerdings nicht.

Die Bestimmung der entsprechenden Beschlüsse kann im Einzelfall mit Schwierigkeiten verbunden sein. Denn es ist vor allem seit dem Juli 2007 möglich, dass es neben der vereinbarten Beschlusskompetenz (= die auf der Öffnungsklausel beruhende Beschlusskompetenz) auch eine gesetzliche Beschlusskompetenz gab. Dann ist von den Verwaltungen zunächst zu klären, auf welcher Grundlage der Beschluss überhaupt fußte.

Praxis-Beispiel

Vereinbarte oder gesetzliche Beschlusskompetenz

Ein Beispiel hierfür ist die Änderung eines Umlageschlüssels zu den Betriebs- oder Verwaltungskosten in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum. Für diesen Beschluss gab es bis zum 1.7.2007 keine Beschlusskompetenz. Er konnte also nur auf einer Öffnungsklausel beruhen. Am 1.7.2007 hatte sich diese Rechtslage geändert. Durch § 16 Abs. 3 WEG a. F. erlangten die Wohnungseigentümer eine Beschlusskompetenz für diesen Bereich.

Findet die Verwaltung beispielsweise in einer Niederschrift aus dem Jahre 2010 die Änderung des Umlageschlüssels für die Kosten der Reinigung des Treppenhauses, kann diese daher auf einer Öffnungsklausel beruhen, die diese Beschlüsse erlaubt, aber auch auf § 16 Abs. 3 WEG a. F. In der Praxis dürfte dies den Wohnungseigentümern häufig nicht bewusst gewesen sein. Es wird anhand der Beschlussfassung daher auch nicht deutlich sein, welcher Beschlusskompetenz sich die Wohnungseigentümer bedient haben.