Die Aufgaben werden komplexer, doch die Regelsätze sind in der WEG-Verwaltung pro Einheit und Monat seit 2021 im Schnitt nur drei Euro gestiegen. Das ist das Ergebnis einer Studie des Centers for Real Estate Studies (CRES). Noch schlechter sieht es in Mietverwaltungen aus.
Immobilienverwaltungen in Deutschland müssen immer mehr Aufgaben bewältigen. Die Vergütung deckt das höhere Pensum aber nicht immer ab. Das geht aus der aktuellen Verwalterentgeltstudie hervor, die zuletzt im Jahr 2021 erschienen ist. Befragt wurden dafür vom Center for Real Estate Studies (CRES) den Angaben zufolge mehrere hundert Unternehmen.
Um eine breite Datenbasis zu erreichen, haben sich der Bundesfachverband der Immobilienverwalter (BVI), der Immobilienverband Deutschland (IVD) und die Deutsche Immobilien-Akademie (DIA) mit dem CRES zusammengetan.
Entgelt für Immobilienverwalter: Regelsätze nur minimal gestiegen
Analysiert wurde die Entwicklung der Entgelte von der WEG-Verwaltung und Mietverwaltung bis hin zu gewerblichen Immobilien. Laut Studie zahlen Wohnungseigentümergemeinschaften den Verwaltern je nach Größe und Lage des Objekts derzeit zwischen 23,80 Euro und 35,70 Euro pro Einheit und Monat. Damit sind die Regelsätze in der WEG-Verwaltung im Vergleich mit 2021 um gerade einmal drei Euro im Schnitt gestiegen. In der Mietverwaltung fällt der Preisanstieg sogar noch geringer aus: Die durchschnittlichen Regelsätze erhöhten sich selbst für große Wohnanlagen nur um 60 Cent.
"Die Studie zeigt, dass Deutschlands Verwalter immer noch nicht leistungsgerecht bezahlt werden", kritisierte BVI-Präsident Thomas Meier. Damit werde in den meisten Fällen nicht einmal die Inflationsrate abgefedert – geschweige denn die Kostensteigerungen und der Mehraufwand, denen sich Verwalter gegenübersähen.
Herausforderung für Verwalter: Lohnkosten um 30 Prozent gestiegen
Mit welchen Marktentwicklungen sich Verwalter aktuell konfrontiert sehen, erklärte auf dem BVI-Kongress DIA-Studienleiter Prof. Dr. Marco Wölfle: Die Branche unterliege nicht nur zunehmenden technischen und rechtlichen Anforderungen, etwa bei Sanierungen; sie habe auch mit spürbar gestiegenen Kosten zu kämpfen. So haben 70 Prozent der Befragten angegeben, dass die Energiekosten und der Aufwand für Dienstleistungspartner höher geworden seien.
"Neben der Inflationsrate sind außerdem die Löhne um bis zu 30 Prozent gestiegen, denn um qualifiziertes Personal in Zeiten des Fachkräftemangels zu halten, sind attraktive Konditionen erforderlich", sagt Wölfle. Dazu kommen Investitionen in Digitalisierung und Büroinfrastruktur.
WEG-Verwaltung: Erst ab zehn Einheiten attraktiv?
Diese Kosten würden laut BVI in vielen Fällen dringend eine Vertragsanpassung erfordern. Die nehmen der Studie zufolge nur wenige Verwalter regelmäßig vor – obwohl sich 86 Prozent der Studienteilnehmer als "ausgelastet" oder "stark ausgelastet" einschätzen. Nur rund ein Fünftel der Befragten meinte, die Vergütungen selten oder gar nicht anpassen zu können. "Hauptsächlich aus Wettbewerbsgründen", so Meier.
Gleichzeitig verstärkt sich der Trend, die Kosten auf möglichst viele Einheiten umzulegen: Immer mehr Immobilienverwaltungen konzentrierten sich auf mittlere und größere Objekte, besonders in der WEG-Verwaltung. Das Marktangebot für Gemeinschaften mit zwei oder drei Einheiten ist fast nicht mehr existent. Erst ab zehn Einheiten sei ein Viertel der Befragten bereit, ihre Dienste anzubieten, bei Häusern mit zehn bis 18 Einheiten seien es bereits zwei Drittel. BVI-Präsident Meier wundert diese Entwicklung nicht: "Bei kleinen Wohngemeinschaften zahlen Verwalter immer häufiger drauf." Sie sind laut Studie in der Verwaltung rund 50 Prozent teurer als große Liegenschaften. Ein Drittel der Unternehmen ist nicht mehr bereit, WEG-Mandate unter zehn Einheiten anzunehmen.
Modernisierung: Sonderabrechnung ab 5.000 Euro
Immer mehr Verwalter spezialisieren sich der Entgeltstudie zufolge auf Modernisierungsmaßnahmen – und rechnen die Kosten als zusätzliche Leistungsposten ab. Für 87 Prozent der Befragten ist das mittlerweile üblich. Vergütet wird in der Regel mit rund drei bis fünf Prozent der Auftragssumme, sobald sie 5.000 Euro übersteigt.
Für viele Wohnungseigentümergemeinschaften sei das Zusatzhonorar jedoch ein rotes Tuch und erfordere Überzeugungsarbeit vom Verwalter, so der BVI. Wie der Verband schon vor Jahren forderte: Eine angemessene Verwaltervergütungsverordnung könnte hier Abhilfe schaffen und den Mehraufwand rechtssicher regeln.
Vorgestellt wurde die Studie auf dem Deutschen Immobilienverwalter Kongress 2024 am 16. und 17. Mai in Berlin.
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