Hat der Vermieter den Mieter wegen unpünktlicher Mietzahlungen abgemahnt, ist eine fristlose Kündigung, die mehr als drei Monate nach einem erneuten Verstoß ausgesprochen wird, verspätet.
Hintergrund
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von der Mieterin Räumung, nachdem sie eine Kündigung ausgesprochen hatte.
Am 1.11.2011 hatte die Vermieterin die Mieterin wegen ständig verspäteter Mietzahlungen abgemahnt. Nachdem die Dezember-Miete erst am 6.12.2011 bei der Vermieterin eingegangen war, kündigte sie das Mietverhältnis am 16.3.2012 fristlos, hilfsweise ordentlich. Die Mieterin hält die Kündigung für unwirksam.
Entscheidung
Die Räumungsklage hat keinen Erfolg. Es liegen weder die Voraussetzungen für eine fristlose noch die einer ordentlichen Kündigung vor.
Eine fristlose Kündigung scheitert daran, dass die Vermieterin die Kündigung erst am 16.3.2012 ausgesprochen hat. Der Vermieter darf mit der Kündigung nicht zu lange warten, wenn der Mieter auf die Abmahnung nicht reagiert. Andernfalls kann angenommen werden, dass der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses trotz der Zahlungsunpünktlichkeit nicht als unzumutbar empfindet.
Verbindliche Fristen gibt es nicht. Hier lag zwischen der verspäteten Zahlung nach der Abmahnung und der Kündigung mit einem Zeitraum von über drei Monaten eine zu lange Frist. Die Mieterin konnte darauf vertrauen, dass die Vermieterin nicht vorher gekündigt hat, weil sie es nicht als unzumutbar empfunden hat, das Mietverhältnis fortzusetzen.
Eine fristgemäße Kündigung war ebenfalls nicht gerechtfertigt, da es sich bei dem Zahlungsverzug um einen Tag nicht um einen derart erheblichen Verstoß handelt, der bei Interessenabwägung der Parteien eine Auflösung des Mietverhältnisses rechtfertigen könnte. Der Umstand dass die Mieterin nach der Abmahnung lediglich ein einziges Mal die Miete verspätet gezahlt hat und dies nur um einen einzigen Tag verspätet, stellt kein erhebliches, nachhaltiges vorwerfbares Verhalten der Mieterin in der Weise dar, dass sie dadurch das Vertrauensverhältnis vollkommen zerstört hat.
(AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil v. 14.2.2013, 8 C 192/12)