Vermieter kann Betriebskosten im Urkundenprozess einklagen

Hintergrund

Der Vermieter einer Dachgeschosswohnung verlangt im Urkundenverfahren von der Mieterin eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung.

Im Mietvertrag, in dem keine Wohnfläche angegeben ist, ist vorgesehen, dass die Mieterin bestimmte Betriebskosten tragen muss und diese grundsätzlich nach Wohnfläche umgelegt werden.

Am 10.11.2012 erhielt die Mieterin mit einem Begleitschreiben der Hausverwaltung die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011. Hierin machte der Vermieter eine Nachforderung von knapp 1.200 Euro geltend. In der Abrechnung setzte der Vermieter für die Wohnung eine Wohnfläche von 40 Quadratmetern und eine Gesamtwohnfläche des Gebäudes von 240 Quadratmetern an.

Der Vermieter macht die Nachzahlung der Betriebskosten nun im Urkundenprozess gegen die Mieterin geltend. Er hat dem Gericht den Mietvertrag, die Betriebskostenabrechnung sowie das Anschreiben der Hausverwaltung vorgelegt. Die Mieterin hat die vom Vermieter angegebenen Flächenwerte bestritten, ohne dies näher zu begründen.

Der BGH hatte zu entscheiden, ob der Vermieter seinen Anspruch überhaupt im Urkundenprozess geltend machen kann.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Ein Vermieter kann eine Betriebskostennachforderung im Urkundenprozess geltend machen, sofern er die anspruchsbegründenden und beweisbedürftigen Tatsachen durch Urkunden belegen kann. § 592 Satz 1 ZPO eröffnet den Urkundenprozess unterschiedslos für alle Ansprüche, die die Zahlung einer Geldsumme zum Gegenstand haben. Betriebskostennachforderungen sind davon nicht auszunehmen.

Der Vermieter hat seinen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten ausreichend mit Urkunden belegt. Er hat den Mietvertrag, aus dem sich die Pflicht der Mieterin ergibt, die Betriebskosten zu tragen, sowie die Betriebskostenabrechnung mit einem Zugangsnachweis vorgelegt. Weitere Unterlagen, etwa zur Berechnung der Wohnfläche, musste der Vermieter nicht vorlegen. Erst auf wirksames Bestreiten durch den Mieter muss der Vermieter die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung beweisen. Dabei kommen im Urkundenprozess grundsätzlich nur Urkunden als Beweismittel in Frage.

Hier hat die Mieterin die Flächenwerte nur unsubstanziiert bestritten, sodass ihr Bestreiten unbeachtlich ist. Sie hätte näher erläutern müssen, worauf sie ihre Behauptung stützt, die Flächenangaben seien falsch. Zumindest laienhaft hätte sie die Wohnung vermessen und das Ergebnis vortragen können. Dies hätte als wirksames Bestreiten der vom Vermieter angegebenen Wohnungsgröße ausgereicht. Bezüglich der Gesamtwohnfläche hätte die Mieterin Angaben zu äußerlich wahrnehmbaren Gegebenheiten, wie Gebäudezuschnitt sowie Anzahl der Wohnungen und Stockwerke, aus denen sich Ansatzpunkte für Zweifel an der behaupteten Gesamtwohnfläche ergeben könnten, machen können. Auch hieran fehlt es.

(BGH, Urteil v. 22.10.2014, VIII ZR 41/14)