Unberechtigtes "Nein" zu Veräußerung kann verbindlich sein

Die Teilungserklärung kann vorsehen, dass die Veräußerung eines Wohnungseigentums von der Zustimmung des Verwalters abhängig sein soll. Die Zustimmung kann nur aus wichtigem Grund versagt werden.

Haben die Wohnungseigentümer einen Beschluss gefasst, dass die Zustimmung zu einer Veräußerung nicht erteilt werden soll und bleibt dieser Beschluss unangefochten, so ist die Versagung der Zustimmung bestandskräftig und bindend, auch wenn die Eigentümer einen wichtigen Grund zu Unrecht angenommen haben. Das Fehlen eines wichtigen Grundes macht den Beschluss nicht nichtig.

Ein anderes Ergebnis wäre mit den Interessen der Beteiligten und dem Erfordernis der Rechtssicherheit unvereinbar. Weil die Verweigerung der Genehmigung rechtsgestaltend auf das schwebend unwirksame Veräußerungsgeschäft einwirkt, muss zu einem nachprüfbaren Zeitpunkt feststehen, ob der Veräußerungsvertrag endgültig unwirksam wird. Dies gilt umso mehr, als die Frage, ob ein Grund als wichtig einzuordnen ist, in der Regel von Wertungen abhängt. Andernfalls müssten die Wohnungseigentümer - die insoweit die Beweislast tragen - das Vorliegen eines wichtigen Grundes, bezogen auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung, ohne zeitliche Grenzen nachweisen können.

Beschluss nur bei Rechtsmissbrauch nichtig

Der Beschluss kann allenfalls dann nichtig sein, wenn er auf ersichtlich sachfremden Erwägungen beruht, die offenkundig keinen wichtigen Grund darstellen. Im Regelfall ist jedoch anzunehmen, dass die Wohnungseigentümer bei ihrer Entscheidung von den Vorgaben des Gesetzes bzw. der Teilungserklärung ausgegangen sind. Dann kann nur mit der fristgebundenen Anfechtungsklage überprüft werden, ob der Grund, der sie zu der Versagung der Zustimmung bewogen hat, tatsächlich als wichtig anzusehen ist.

(BGH, Urteil v. 20.7.2012, V ZR 241/11)