Abrechnung ist auch wirksam, wenn Vorwegabzug fehlt
Hintergrund
Vermieter und Mieter streiten um die Nachzahlung von Betriebskosten.
Die beklagten Mieter haben vom klagenden Vermieter eine Wohnung angemietet, die sich in einem Komplex befindet, der überwiegend gewerblich genutzt wird.
Der Vermieter hat die Betriebs- und Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2007 vorgelegt. Hieraus ergaben sich insgesamt Nachzahlungen von 1.800 Euro.
Die Kosten für die gewerblich genutzten Flächen hat der Vermieter nicht vorweg abgezogen, bevor er die Abrechnungen für die Wohnung erstellt hat. Die Mieter meinen, die Abrechnungen seien deshalb formell unwirksam, so dass die Nachzahlungen nicht fällig seien.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Vermieter Recht.
Die Abrechnungen sind nicht deshalb formell unwirksam, weil sie keinen Vorwegabzug der Kosten für die Gewerbeflächen enthalten.
Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:
- eine Zusammenstellung der Gesamtkosten
- Angabe und - soweit zum Verständnis erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel
- die Berechnung des Anteils des Mieters
- Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.
Ein Vorwegabzug für die gewerbliche Nutzung gehört selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist. Ein zu Unrecht unterbliebener Vorwegabzug betrifft (nur) die materielle Richtigkeit der Abrechnung. Er führt deshalb nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt, sondern zu einer entsprechenden Korrektur um den erforderlichen Vorwegabzug.
Ein Vorwegabzug ist aus Billigkeitsgründen erforderlich, wenn die Gewerbenutzung bei der Abrechnung nach Fläche zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt. Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten verursacht, liegt beim Mieter. Das gilt auch dann, wenn der gewerbliche Teil der Immobilie weit größer ist als der zum Wohnen genutzte.
(BGH, Urteil v. 11.8.2010, VIII ZR 45/10)
Lesen Sie auch:
BGH: Kein Vorwegabzug von Grundsteuer bei gemischt genutzten Gebäuden
-
Balkonkraftwerke: Das gilt für WEG & Vermieter
3.763
-
Befristeter Mietvertrag: Darauf sollten Vermieter beim Zeitmietvertrag achten
1.662
-
Vermieter muss Heizkosten korrekt verteilen
1.599
-
Schönheitsreparaturen: Zulässige und unzulässige Klauseln für Renovierungen im Mietvertrag
1.438
-
Form der Betriebskostenabrechnung und Mindestangaben
1.180
-
Untervermietung: Was kann der Vermieter verbieten?
1.152
-
Schlüssel für Schließanlage verloren: Wer muss zahlen?
1.131
-
Verwaltungskostenpauschale 2023: Kostenmiete steigt mit Tabelle
1.099
-
Online-Eigentümerversammlung ist jetzt zulässig
1.0141
-
Umsatzsteuer in der Nebenkostenabrechnung bei Gewerbemiete
970
-
Nur zahlungsrelevante Fehler kippen Jahresabrechnung
29.10.2024
-
Heizungsautomatisierung: Frist endet am 31.12. – Bußgelder drohen
25.10.2024
-
Wärmepumpen-Check: Neue Tools für Hauseigentümer
25.10.2024
-
Vorkaufsrecht von Angehörigen geht Mietervorkaufsrecht vor
23.10.2024
-
Der neue Charme der Betriebsoptimierung
21.10.2024
-
Balkonkraftwerke: Das gilt für WEG & Vermieter
17.10.2024
-
Online-Eigentümerversammlung ist jetzt zulässig
17.10.20241
-
Beschlusskompetenz für bauliche Veränderungen
16.10.2024
-
Deutsche heizen sparsam wie nie – bei (zu) hohen CO2-Emissionen
10.10.2024
-
Zweitbeschluss über Hausgeldvorschüsse ist zulässig
09.10.2024