Der Verband der deutschen Pfandbriefbanken (vdp) meldet, dass der Immobilienpreisindex im ersten Quartal 2024 im Jahresvergleich um 5,3 Prozent gesunken ist. Während bei Wohnungen und Häusern eine Bodenbildung erreicht scheint, sieht es bei Gewerbeobjekten noch eher düster aus.
Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) erreichte im ersten Quartal 2024 einen Wert von 174,7 Punkten (Basiswert aus dem Jahr 2010 = 100) und lag damit über alle Objektarten – Wohnungen, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Büros und Einzelhandelsobjekte – 5,3 Prozent unter dem Wert des ersten Quartals 2023 und 0,3 Prozent unter dem Wert des vierten Quartals 2023. Gegenüber dem bisherigen Index-Höchststand im zweiten Quartal 2022 beläuft sich die Preiskorrektur inzwischen auf 10,3 Prozent.
Der von vdp Research quartalsweise erhobene Index basiert auf der Auswertung echter Transaktionsdaten, die von mehr als 700 deutschen Banken bereitgestellt werden.
Wohnimmobilien und Gewerbeobjekte: Heterogene Preisentwicklung
Die Preise für Wohnimmobilien büßten im ersten Quartal 2024 im Jahresvergleich 4,3 Prozent ein. Gegenüber dem direkten Vorquartal belief sich der Rückgang nur auf 0,2 Prozent. Seit dem Höchststand im zweiten Quartal 2022 fielen die Preise für Wohnimmobilien laut vdp in Deutschland aber bislang um 8,6 Prozent.
Bei den Gewerbeimmobilien war der Preisrückgang mit einem Minus von 9,6 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2023 deutlich stärker als im Segment Wohnen. Zwischen dem zweiten Quartal 2022 (bisheriger Preishöchstwert) und dem ersten Quartal 2024 fielen die Gewerbeimmobilienpreise sogar um 17,2 Prozent. Die Veränderung vom Abschlussquartal 2023 zum Anfangsquartal 2024 betrug minus 0,8 Prozent.
"Die Preisentwicklung bestätigt unsere Prognose, dass die Preise weiter fallen, bei Gewerbeobjekten kräftiger als bei Wohnimmobilien", kommentierte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt die Zahlen. Beim Blick auf den Quartalsvergleich deute sich bei Wohnimmobilien jedoch eine allmähliche Preisstabilisierung an, während sich bei den Gewerbeimmobilien noch keine Bodenbildung abbilde, auch wenn die Abwärtsdynamik zuletzt etwas nachgelassen habe. "Das darf aufgrund des weiterhin geringen Transaktionsgeschehens nicht überinterpretiert werden", so Tolckmitt.
Mehrfamilienhäuser: Preise stabilisieren sich, Mieten steigen
Zum Rückgang bei den Wohnimmobilienpreisen um 4,3 Prozent im ersten Quartal 2024 trugen im vdp-Index sowohl die Preisentwicklungen bei den Mehrfamilienhäusern als auch beim selbst genutzten Wohneigentum bei. Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen verloren im Jahresvergleich insgesamt 3,9 Prozent an Wert, die Preise für Mehrfamilienhäuser verringerten sich um 4,7 Prozent. Im Vergleich zum vierten Quartal 2024 hielten die Mehrfamilienhäuser das Preisniveau, während selbst genutztes Wohneigentum noch leichte Einbußen von 0,4 Prozent hinnehmen musste.
Die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern stiegen Anfang 2024 auf Jahressicht um 5,6 Prozent, im vierten Quartal 2023 lag die Veränderungsrate bei plus 5,6 Prozent. Die Renditen, gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, zogen auf Jahressicht um 10,8 Prozent an. Damit nahm die Renditedynamik das zweite Quartal in Folge etwas ab: Im vierten Quartal 2023 betrug das Plus noch 12,9 Prozent und im dritten Quartal 2023 plus 13,5 Prozent.
"Es lastet ein immenser Druck auf dem Mietwohnungsmarkt", bewertete Tolckmitt die Entwicklung. "Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem. So steigen die Mieten weiter." Angesichts der nach wie vor deutlich hinter den politischen Zielen zurückliegenden Baufertigstellungen würden Wohnungen und Häuser auf längere Zeit knapp bleiben – mit entsprechenden Folgen für die weitere Entwicklung der Neuvertragsmieten.
Wohnen in den "Top 7": Steigende und fallende Immobilienpreise
In den "Top 7"-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart entwickelten sich die Wohnimmobilienpreise im ersten Quartal 2024 mit einem ebenfalls durchschnittlichen Rückgang um 4,3 Prozent im Vergleich zum ersten Quartal 2023 exakt so wie im gesamten Bundesgebiet. Unterschiede weisen im vdp-Immobilienpreisindex die individuellen Veränderungsraten auf.
Am resilientesten zeigten sich im Anfangsquartal 2024 die Metropolen Köln (minus drei Prozent), Düsseldorf (minus 3,5 Prozent) und Stuttgart (minus 3,6 Prozent). Während die Entwicklungen in Berlin und Frankfurt am Main ungefähr den Durchschnittswert erreichten, waren die Preiskorrekturen in Hamburg (minus 4,9 Prozent) und München (minus 5,3 Prozent) am stärksten. Im Vergleich zum vierten Quartal 2023 verzeichneten Düsseldorf (minus 0,7 Prozent), Hamburg (minus 0,6 Prozent) und Stuttgart (minus 0,6 Prozent) die größten Minusraten. Köln wies ein leichtes Preiswachstum in Höhe von 0,2 Prozent auf.
Bei den Anstiegen der Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern in den sieben deutschen Metropolen bewegte sich die Spanne zwischen plus 2,7 Prozent (Stuttgart) und plus 5,2 Prozent (Köln). Die höchsten Renditen auf Jahressicht wurden in Berlin und München erzielt (jeweils plus 10,3 Pro). Im Durchschnitt erhöhten sich die Mieten in den sieben Metropolen um 4,5 Prozent und die Renditen um 9,4 Prozent.
Preise für Büroimmobilien geben knapp zehn Prozent nach
Der Rückgang der Gewerbeimmobilienpreise um 9,6 Prozent im aktuellen vdp-Index gegenüber dem Vorjahresquartal setzte sich aus den Preiskorrekturen bei Büroimmobilien (minus 9,9 Prozent) und bei Einzelhandelsimmobilien (minus 8,9 Prozent) zusammen. Im Vergleich zum direkten Vorquartal gaben die Preise im ersten Quartal 2024 um 0,6 Prozent bei Büros und um 1,5 Prozent bei Handelsobjekten nach.
Wie im vierten Quartal 2023 verzeichneten Büros und Einzelhandelsimmobilien im ersten Quartal 2024 jeweils zweistellige Renditeanstiege im Jahresvergleich, gemessen am vdp-Liegenschaftszinssatzindex. So legten die Renditen für Büros auf Jahressicht um 14,2 Prozent und auf Quartalssicht um 1,3 Prozent zu – bei Handelsimmobilien lag das Plus auf Jahressicht bei 13,4 Prozent und auf Quartalssicht bei 2,6 Prozent.
Einheitlich verlief im ersten Quartal 2024 auch die Entwicklung der Neuvertragsmieten in den beiden Assetklassen: Zwischen den Anfangsquartalen 2023 und 2024 stiegen die Büromieten um 2,9 Prozent und die Einzelhandelsmieten um 3,3 Prozent. Beim Quartalsvergleich betrugen die Mietveränderungen plus 0,7 Prozent bei Büros und plus 1,1 Prozent bei Einzelhandelsobjekten.
Ausblick: Entspannung am Gewerbeimmobilienmarkt erst 2025
"Der Gewerbeimmobiliensektor geht weiterhin durch eine Phase struktureller Herausforderungen", sagte Tolckmitt. Während sich das Zinsumfeld und die ESG-Sanierungserfordernisse auf beide Assetklassen gleichermaßen auswirkten, seien jeweils noch individuelle Trends zu berücksichtigen – einerseits die unklaren Folgen des Homeoffice-Trends im Bürosektor, andererseits die anhaltende Bedeutungszunahme des Onlinehandels für den Einzelhandelsimmobilienmarkt.
Mit Blick auf den weiteren Jahresverlauf betonte der vdp-Hauptgeschäftsführer: "Auch wenn unseres Erachtens aus heutiger Sicht der größere Teil der zinsgetriebenen Preiskorrekturen bereits hinter uns liegt, rechnen wir auch in den Folgequartalen mit Rückgängen bei den Gewerbeimmobilienpreisen." Die Anspannung auf dem Gewerbeimmobilienmarkt werde voraussichtlich das gesamte Jahr 2024 andauern. Erst ab Jahresbeginn 2025 sei eine Entspannung der Lage zu erwarten.
Methodik vdp-Immobilienpreisindex
Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) veröffentlicht vierteljährlich auf Grundlage von Transaktionen Miet- und Preisindizes zur Entwicklung der Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkte. Der durch vdp Research erstellte Index ist Bestandteil der Immobilienpreisbeobachtung der Bundesbank. Basis sind die von mehr als 700 deutschen Banken eingelieferten Transaktionsdaten (tatsächlich realisierte Kaufpreise und Mieten) zum Immobilienfinanzierungsgeschäft.
Zum aktuellen vdp-Immobilienpreisindex (PDF)
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