Der Eigentümer eines in einem Sanierungsgebiet liegenden Grundstücks hat den durch die Sanierung entstehenden Leerstand auch dann nicht zu vertreten, wenn er die Entscheidung über den Zeitpunkt der Sanierung getroffen hat.
Hintergrund
Streitig war, ob ein Teilerlass der GrSt in Betracht kommt, wenn ein Gebäude wegen umfassender Sanierung und Modernisierung leer stand.
Die Eigentümerin X erwarb in 2000 ein mit einem 1887 errichteten Mietshaus bebautes Grundstück, das sich innerhalb eines förmlich festgelegten Sanierungsgebiets befindet. Das Gebäude wurde von ihr bis Ende 2004 grundlegend in Stand gesetzt und modernisiert. Es stand während dieser Zeit leer. Mieteinnahmen wurden nicht erzielt.
In ihrem Antrag auf teilweisen Erlass der GrSt für 2003 und 2004 führte X aus, der Rohertrag sei durch den Leerstand in 2003 um 88 % und in 2004 um 84 % gemindert gewesen. Sie habe die Minderung nicht zu vertreten, da während der Bauphase eine Vermietung unmöglich gewesen sei. Durch die Sanierung sei die dauerhafte Vermietbarkeit wieder hergestellt worden.
Das FA lehnte den Antrag ab. Ebenso entschied das FG. Da der Leerstand infolge der Sanierungsmaßnahmen auf ihrem Entschluss beruht habe, sei die Ertragsminderung von X zu vertreten.
Entscheidung
Beruht der Leerstand eines Gebäudes auf der Entscheidung, die darin befindlichen Wohnungen zunächst nicht zur Vermietung anzubieten und vor einer Neuvermietung grundlegend zu renovieren oder zu sanieren, hat der Eigentümer grundsätzlich den Leerstand zu vertreten. Der Leerstand beruht dann nicht auf Umständen, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen, sondern ist Ausfluss seiner Entscheidungsbefugnis.
Anders ist es jedoch bei einem sanierungsbedingten Leerstand in einem städtebaulichen Sanierungsgebiet. Zwar ist die Durchführung der Baumaßnahmen im Sanierungsgebiet den Eigentümern überlassen. Das gilt jedoch nicht, wenn eine zügige und zweckmäßige Durchführung durch sie nicht gewährleistet ist. Dann obliegt es der Gemeinde, für eine zügige und zweckmäßige Durchführung zu sorgen. Dabei kann sie die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen durch den Eigentümer auch hoheitlich durchsetzen, z.B. durch ein Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot. Der Eigentümer kann sich daher der Durchführung der zur Erfüllung des Sanierungszwecks erforderlichen Baumaßnahmen letztlich nicht entziehen. Den durch die Sanierung entstehenden Leerstand hat er folglich auch nicht zu vertreten, selbst dann nicht, wenn er die Entscheidung über den Zeitpunkt der Sanierung getroffen hat.
Der BFH hob daher das FG-Urteil auf und verwies die Sache an das FG zurück. Dieses muss noch feststellen, ob der Leerstand tatsächlich auf den Sanierungsmaßnahmen beruhte oder möglicherweise aus anderen Gründen von X nicht zu vertreten war.
Hinweis
Mit der Zuordnung eines Grundstücks zu einem städtebaulichen Sanierungsgebiet geht die Verpflichtung des Eigentümers zur zweckmäßigen und zügigen Sanierung einher. Das führt üblicherweise zu Ertragsausfällen, die den Eigentümer zwangsläufig treffen.
Sollte der Leerstand tatsächlich auf den Sanierungsmaßnahmen beruhen und X demzufolge die Ertragsminderung nicht zu vertreten haben, muss das FG auch feststellen ob der Erlass möglicherweise deshalb ausgeschlossen ist, weil die Ertragsminderung durch Fortschreibung des Einheitswerts berücksichtigt werden kann oder hätte berücksichtigt werden können (§ 33 Abs. 5 GrStG). Der vorübergehende Leerstand wegen Umbau- und Renovierungsarbeiten rechtfertigt jedoch keine Wertfortschreibung nach untern und begründet nicht die Anwendung des § 33 Abs. 5 GrStG.
Urteil v. 17.12.2014, II R 41/12, veröffentlicht am 25.2.2015