04.11.2011
Mietrecht

Räumungsfrist des Mieters bei fristloser Kündigung: (k)ein Dach über dem Kopf?

Selbst wenn ein Vertragsverhältnis fundamental scheitert, gilt noch eine Pflicht zur Rücksichtnahme zwischen den Parteien. Ganz besonders, wenn es um so Existenzielles wie das sprichwörtliche „Dach über dem Kopf“ geht. Auch bei fristloser Kündigung muss dem Mieter deshalb eine angemessene Frist zur Räumung gesetzt werden.

Ende der Räumungsfrist: 1 bis 2 Wochen ab Kündigungszugang

Besonders wichtig ist die Einhaltung dieser Frist für die Kostenlast in einem möglichen Räumungsprozess. Der Vermieter kann sich mit eine übereilten Räumungsklage sondt kostenmäßig vergaloppieren.

  • Der Mieter befindet sich erst nach Ablauf einer angemessenen Räumungsfrist in Verzug. Erst danach  gibt er Anlass zur Erhebung der Räumungsklage. 
  • Angemessen sind  je nach Einzelfall 1 bis 2 Wochen ab Zugang des Kündigungsschreibens (LG Baden-Baden, Beschluss v. 22.5.1995, 1 T 32/95).

Schnellschuss bei Räumungsklage bringt Kostennachteile für den Vermieter

Die sofortige Erhebung der Räumungsklage, welche die fristlose Kündigung enthält, kann nach dieser Rechtsprechung zu Kostennachteilen für den Vermieter führen. Grundsätzlich besteht nämlich kein Anlass zur Klage i. S. d. § 93 ZPO, wenn der Mieter

  • weder in Verzug war
  • noch den Anspruch bestritten
  • oder die Leistung verweigert hat (KG Berlin, Beschluss v. 12.12.2007, 12 W 87/07).

 

Gleichzeitig Kündigen und Klagen kann teuer kommen

Auch ein Mieter, der im Kündigungsschreiben unter Klageandrohung zur sofortigen Räumung aufgefordert wird, gibt für die gleichzeitige Einreichung einer Räumungsklage noch keine Veranlassung.

Daher fallen die Kosten der Räumungsklage gem. § 91a ZPO dem Vermieter zur Last, der gleichzeitig mit der Erklärung der Kündigung wegen Zahlungsrückstands mit Räumungsaufforderung bereits Klage auf Zahlung und Räumung einreicht.

 

 

Kostenlast in verschiedenen Fallkonstellationen:

  • Mieter will bleiben

Hat der Mieter auf eine erste formunwirksame Kündigung des Vermieters erklärt, dass er noch lange Zeit zur Nutzung berechtigt sei, kann der Vermieter ohne Kostennachteile die zweite und nunmehr wirksame Kündigung mit der Räumungsklage verbinden (OLG Koblenz, Beschluss v. 22.7.2004, 5 W 475/04).

  • Miete ist ungesicherte

Die zusätzliche Gewährung einer gerichtlichen Räumungsfrist ist für den Vermieter grundsätzlich unzumutbar, wenn die Zahlung der laufenden Miete/Nutzungsentschädigung für die Dauer der Räumungsfrist nicht gewährleistet ist (OLG Stuttgart, Beschluss v. 7.6.2006, 13 U 89/06).

  • Dauer der Räumungsfrist ist strittig

Auch wenn der Mieter durch sein Verhalten Anlass für eine Klageerhebung gegeben hat, kann das Gericht dem Vermieter die Kosten des Räumungsrechtsstreits ganz oder teilweise auferlegen (§ 93b Abs. 3 ZPO), wenn der Mieter den Anspruch auf Räumung zwar sofort anerkennt, er aber bereits vor Erhebung der Klage beim Vermieter unter Angabe von Gründen die Fortsetzung des Mietverhältnisses oder eine angemessene Räumungsfrist vergeblich begehrt hat und das Gericht eine Räumungsfrist bewilligt.

  • Rigoroser Vermieter

Dies gilt auch, wenn der Mieter zwar eine unangemessen lange Räumungsfrist begehrt, der Vermieter jedoch unter Ablehnung jeglicher Räumungsfrist und, ohne das Gespräch mit dem Mieter gesucht zu haben, sogleich die Räumungsklage erhebt (LG Wuppertal, Beschluss v. 13.12.1990, 6 T 975/90).

  • Mieter will ausziehen

Das Begehren des Mieters um Einräumung einer angemessenen Räumungsfrist ist auch keine Verletzung des Mietvertrags, die eine anwaltliche Räumungsaufforderung vor Fälligkeit der Räumungsverpflichtung veranlasst und den Mieter zur Tragung der Anwaltskosten verpflichtet (LG Aachen, Urteil v. 29.11.1990, 2 S 278/90).

  • Aber wann?

Ist das sofortige Anerkenntnis jedoch nicht mit der Angabe eines bestimmten Räumungstermins verbunden, hat der Mieter Anlass zur Klage gegeben (LG Frankenthal, Beschluss v. 7.9.1990, 4 T 14/90).

 

Praxishinweis: Räumungsfrist zur Vermeidung zusätzlicher Kosten gewähren

Tritt der Mieter vor Beendigung des Mietvertrags mit einem entsprechenden Gesuch an den Vermieter heran und sind die vorgetragenen Gründe für seine Räumungsschwierigkeiten stichhaltig und nachvollziehbar, ist zur Vermeidung von Kostennachteilen die Gewährung einer den Umständen nach angemessenen Räumungsfrist zu empfehlen.

Haufe Online Redaktion