Zahlt ein Mieter, dem wegen Mietrückständen gekündigt wurde, die Miete, mit der er in Verzug ist, innerhalb der sog. Schonfrist, ist er noch nicht auf der sicheren Seite. Zwar wendet er damit eine fristlose Kündigung ab, eine ordentliche Kündigung ist aber weiter möglich. Selbst wenn sich der Mieter im Übrigen vertragstreu verhalten hat und kein weiterer Verzug zu erwarten ist, ist sie grundsätzlich nicht rechtsmissbräuchlich.
Hat der Vermieter einer Wohnung das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos gekündigt, wird die Kündigung unwirksam, wenn der Mieter sämtliche Rückstände spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs gezahlt hat (sog. Schonfristzahlung).
Berufung auf ordentliche Kündigung: kein Rechtsmissbrauch
Hingegen bleibt eine (hilfsweise erklärte) ordentliche Kündigung, die auf Zahlungsverzug gestützt wird, auch bei einer Schonfristzahlung des Mieters wirksam.
Es gilt auch keine allgemeine Regel, wonach die Berufung auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung in solchen Verzugsfällen rechtsmissbräuchlich wäre,
- wenn der Mieter innerhalb der Schonfrist zahlt,
- es keine Anhaltspunkte gibt, dass es künftig zu erneuten Zahlungsrückständen kommen werde
- und der Mieter auch im Übrigen keine mietvertraglichen Pflichten verletzt hat.
Keine analoge Anwendung der Schonfristregelung
Denn dies liefe letztlich auf eine unzulässige analoge Anwendung der nur für die fristlose Kündigung geltenden Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hinaus
Nur im Einzelfall kann es dem Vermieter aber mit Rücksicht auf Treu und Glauben wegen besonderer Umstände verwehrt sein, seinen auf die ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruch durchzusetzen.
(BGH, Beschluss v. 23.2.2016, VIII ZR 321/14)
Vgl. auch:
BGH: Kündigung auch bei unverschuldeter Geldnot zulässig
BGH: Ausnahmsweise kann unvollständige Zahlung Kündigung heilen
Mietrecht: 10 Dinge, die Sie zum Thema Kündigung wissen sollten