Eigenbedarfskündigung / 16 Kündigungssperrfristen

Die ordentliche Kündigungsfrist ist abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c Abs. 1 BGB) und beträgt maximal 9 Monate. Wurde jedoch an den vermieteten Wohnräumen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet ("Umwandlung") und das Wohnungseigentum veräußert, kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung berufen (Kündigungssperrfrist; § 577a Abs. 1 BGB).

Die Sperrfrist gilt auch zugunsten eines Angehörigen des Mieters, der mit diesem zum Zeitpunkt der Umwandlung in der Wohnung gelebt hat und dann mit dem Tod des Mieters kraft Gesetzes (§ 563 Abs. 2 BGB) in das Mietverhältnis eingetreten ist.^[1]

Achtung

Sperrfrist bis zu 10 Jahren verlängert

Diese Frist beträgt bis zu 10 Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und die Landesregierung von ihrer Ermächtigung Gebrauch gemacht hat, diese Gebiete sowie die Frist durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens 10 Jahren zu bestimmen (§ 577a Abs. 2 BGB).

Praxis-Tipp

Nachfrage bei der Gemeinde

Vor Abfassen der Kündigung einer umgewandelten Wohnung sollte daher bei der zuständigen Gemeinde bzw. Stadtverwaltung angefragt werden, ob in dem betreffenden Gebiet eine verlängerte Kündigungssperrfrist gilt.

Die Vorschriften über die Kündigungssperrfrist sind auch dann anzuwenden, wenn keine Umwandlung in Wohnungseigentum, sondern eine Realteilung erfolgt.

Praxis-Beispiel

Aufteilung eines Gesamtgrundstücks

Vermietete Reihenhäuser werden durch Realteilung des Gesamtgrundstücks in einzelne selbstständige Grundstücke aufgeteilt.

Die Interessenlage ist nämlich in beiden Fällen der Rechtsänderung im Wesentlichen gleich. Aus Sicht des Mieters macht es keinen Unterschied, ob das von ihm gemietete Reihenhaus in Wohnungseigentum umgewandelt oder durch reale Teilung Bestandteil eines selbstständigen Grundstücks wird. In beiden Fällen steht dem Mieter nach einem Verkauf ein neuer Vermieter gegenüber, der sich – soweit die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind – auf Eigenbedarf berufen könnte.^[2]

Diese Rechtsprechung ist nicht verfassungswidrig, da sie nicht die Grenzen richterlicher Rechtsfortbildung überschreitet und insbesondere mit den Art. 3 Abs. 1, 14 Abs. 1 GG (Gleichheitsgrundsatz, Eigentumsgrundrecht) vereinbar ist.^[3] Kündigungssperrfristen zulasten des Erwerbers sind also auch dann einzuhalten, wenn ein Grundstück, das mit zu Wohnzwecken vermieteten Einfamilienhäusern (Reihenhäusern) bebaut ist, real geteilt wird.

Die Sperrfrist des § 577a BGB greift jedoch nicht ein, wenn die Vermietung nach erstmaliger Eintragung des Wohnungseigentums in das Grundbuch erfolgte. Eine nachfolgende Realteilung des Grundstücks mit erneuter Eintragung ist unerheblich und löst keine Sperrfrist aus.^[4]

Seit Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes^[5] am 1.5.2013 sind die Kündigungssperrfristen auch beim Erwerb eines vermieteten Anwesens durch eine Personenmehrheit (z. B. Gesellschaft bürgerlichen Rechts – GbR) anzuwenden, wenn diese zwar keine Aufteilung in Wohnungseigentum vornimmt, jedoch wegen Eigenbedarfs eines Miteigentümers kündigt.

Wichtig

Ausnahmen: Keine Sperrfrist

Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum bereits begründet war (§ 577a Abs. 1a BGB).

Eine zusätzliche Kündigungssperrfrist muss nicht eingehalten werden, wenn das Wohnungseigentum bereits vor Überlassung an den Mieter begründet war oder wenn nur eine Teilung, aber keine Weiterveräußerung vorgenommen wurde (z. B. der Eigentümer eines Mietshauses wandelt die Wohnungen in Eigentumswohnungen um und kündigt dann einem Mieter wegen Eigenbedarfs für seinen Sohn).

Diese neue Kündigungsbeschränkung soll eine Umgehung der Kündigungssperrfrist bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach dem sog. "Münchener Modell" (Kauf von Mietshaus durch Personengesellschaft und Kündigung wegen Eigenbedarfs für Gesellschafter) verhindern. Die Kündigungsbeschränkung erfordert nicht, dass zusätzlich zu den im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen (Veräußerung an eine Personengesellschaft nach Überlassung an den Mieter) an dem vermieteten Wohnraum Wohnungseigentum begründet worden ist oder der Erwerber zumindest die Absicht hat, eine solche Wohnungsumwandlung vorzunehmen. Ausreichend für das Auslösen der Kündigungssperrfrist ist bereits der Verkauf des Anwesens an eine Personenmehrheit und die Kündigung wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters.^[6] Diese Auslegung der neuen Kündigungsbeschränkung des § 577a Abs. 1a BGB verstößt weder gegen die verfassungsrechtlich geschützten Rechte des Vermieters (Art. 3 Abs. 1 GG, Art. 14 GG) noch gegen den verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz.^[7]

Auf die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB kann sich nur der Hauptmieter, nicht aber ei...