Gegenständliche Begrenzung bedeutet, dass die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung von Reparaturkosten auf Teile der Mietsache beschränkt ist, die seinem häufigen und unmittelbaren Zugriff unterliegen, da der Mieter nur bezüglich dieser Gegenstände die Möglichkeit hat, Verschleiß- und Alterungserscheinungen durch schonenden Umgang mit der Mietsache herabzusetzen.
Installationsgegenstände
Die Klausel darf sich daher z. B. auf Installationsgegenstände (Wasserhähne, Steckdosen, Lichtschalter etc.) beziehen, nicht aber auf die Installationen selbst, also nicht z. B. auf die im Mauerwerk verlegten Leitungen.
Ebenso nicht auf die Verglasung.
Unwirksame Formularklausel
Die entsprechende Formularklausel, wonach der Mieter "zerbrochene Innen- und Außenscheiben in den Mieträumen zu erneuern hat", ist unwirksam.[1]
Zulässige Gegenstände
Für ausdrücklich zulässig hat der BGH die Aufnahme der in § 28 II. BV aufgezählten Gegenstände erklärt, worunter die Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden fallen.
Was zulässigerweise zu den Installationsgegenständen zählt:
- Zu den Installationsgegenständen für Elektrizität gehören die Steckdosen[2], Schalter, Klingeln und Raumstrahler;
- zu den Installationsgegenständen für Gas die Gasabsperrhähne;
zu den Installationsgegenständen für Wasser die Wasserhähne, Ventile, Mischbatterien, Brausen, Badeöfen und andere Warmwasserbereiter, die Druckspüler, Spülkästen und Spülrohre, soweit sie offen verlegt sind, die Wasch-, Spül- und Toilettenbecken, die Brausetassen und Badewannen sowie Duschköpfe und Brauseschläuche.
Nicht dazu zählen Dichtungen am Abflussrohr der Toilette sowie die Ablaufpumpe für eine Dusche, da dies keine Gegenstände sind, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind[3]; ferner nicht Duschstangen und -abtrennungen, da diese weder zur Durchleitung oder Aufnahme von Wasser noch zur Regulierung des Wasserflusses bestimmt sind und somit im Zweifel gem. § 305c Abs. 2 BGB zulasten des Klauselverwenders nicht zu den Installationsgegenständen für Wasser zu zählen sind.[4]
Das gilt auch für brüchig gewordene Silikonfugen. Diese unterliegen einer gewissen Versprödung, die mit der Zeit zu Untergrundablösungen des Silikons und zur Undichtigkeit der Fugen führen. Deshalb werden Silikonfugen auch als Wartungsfugen bezeichnet, die regelmäßig im Intervall von 2 Jahren kontrolliert werden sollten und eine durchschnittliche Lebensdauer von (nur) ca. 8 Jahren haben. Daher sind Silikonfugen bereits begrifflich kein Installationsgegenstand und fallen nicht unter den Anwendungsbereich einer Kleinreparaturklausel.[5]
Ferner sind die Strom-, Gas-, Heizungs- und Wasserleitungen sowie die den Verbrauch zählenden Uhren selbst keine Installationsgegenstände, da diese nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Dementsprechend handelt es sich bei der Beseitigung einer Störung in einer Heiztherme begrifflich nicht um eine Kleinreparatur, wenn kein Defekt an einem Installationsgegenstand (z. B. an einem Regler) der Therme vorliegt.[6]
Zu den Heiz- und Kocheinrichtungen können gehören: Öfen, auch Kachelöfen, oder Heizkessel in der Wohnung für Kohle, Heizöl, Gas oder Elektrizität; Heizkörper für Warmwasser, Dampf oder Elektrizität; Kochplatten, Kochherde für Kohle, Gas oder Elektrizität, elektrische Grillgeräte.
Nicht dazu gehören: Dunstabzugshauben und Abzugsventilatoren.
Zu den Fenster- und Türverschlüssen können gehören: Fensterverschlussgriffe und -riegel, auch an Schiebe- und Schwingflügelfenstern, Umstellvorrichtungen zum Kippen oder Öffnen (Dreh-Kippbeschläge); Türgriffe und Türschlösser an Türen jeder Art, auch Sicherheitsschlösser an Außentüren, Hebetürvorrichtungen und -schlösser, Oberlichtverschlüsse und -öffner, elektrische Türöffner, hydraulische Türschließer.
Nicht dazu gehören: Fenster- und Türangeln und Befestigungsbänder, Zugabdichtungen, das Ersetzen zerbrochener Fenster- oder Türscheiben.
Zu den Verschlussvorrichtungen für Fensterläden gehören: Riegel und Sicherungsstangen für Klappläden, Rollladengurte und Gurtwickler, Rollladensicherungen gegen Einbruch, elektrische Rollladenöffner und -schließer.
Reparaturen an Klapp- oder Rollläden sowie an Rollladenkästen gehören nicht dazu.[7]
WichtigHäufiger Zugriff auf Mietgegenstände ist erforderlich
Eine formularvertragliche Kleinreparaturklausel, die ausdrücklich auch solche Teile der Mietsache umfasst, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (hier: Spiegel, Verglasungen, Beleuchtungskörper usw.), benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher insgesamt unwirksam.[8]
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