Legt der Verwalter einer Vertragskündigung im Namen der WEG keine Vollmachtsurkunde bei, kann der Vertragspartner die Kündigung zurückweisen.
Hintergrund
Ein Hausmeisterdienst verlangt von einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Zahlung von Vergütung für Gebäudeserviceleistungen.
Zwischen den Parteien bestanden seit 1998 zwei Grundstücks- und Gebäudeserviceverträge. In einer Eigentümerversammlung am 13.9.2010 beschlossen die Eigentümer, den Verwalter abzuberufen und die Serviceverträge außerordentlich zum 30.11.2010 zu kündigen. Daraufhin kündigte der neu bestellte Verwalter dem Hausmeisterdienst am 3.12.2010 per Telefax fristlos. Als Kündigungsgrund nannte er eine permanente Schlechtleistung.
Am 6.12.2010 widersprach der Hausmeisterdienst der Kündigung und rügte, dass der Verwalter keine Vollmacht vorgelegt habe. Das Unternehmen verlangt von der Gemeinschaft die Zahlung der vertraglich vereinbarten Vergütung für Dezember 2010 bis November 2011.
Entscheidung
Die Kündigung vom 3.12.2010 war unwirksam, weil ihr eine Vollmachtsurkunde nicht beilag und der Hausmeisterdienst unter Hinweis hierauf unverzüglich widersprochen hat.
Ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, ist unwirksam, wenn dem Bevollmächtigten eine Vollmachtsurkunde nicht vorliegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist. Das ergibt sich aus § 174 Satz 1 BGB.
Die Vollmacht des Verwalters für die ausgesprochene Kündigung ergab sich hier aus § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG. Danach ist der Verwalter berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist. Diese Ermächtigung zur Kündigung des Servicevertrags war mit Beschluss vom 13.9.2010 erfolgt.
Zwar ist eine Zurückweisung mangels Vollmacht nach § 174 Satz 1 BGB in der Regel ausgeschlossen, wenn die Vertretungsmacht auf gesetzlicher oder organschaftlicher Grundlage beruht. Der Verwalter ist einerseits gesetzlicher Vertreter der Wohnungseigentümer, andererseits Organ der Gemeinschaft. Gleichwohl ist § 174 Satz 1 BGB anwendbar, denn die Wohnungseigentümer können dem Verwalter weitergehende Vertretungsmacht als die gesetzlich vorgesehene einräumen. Ob dies der Fall ist, ist in keinem Register vermerkt und auch sonst nicht überprüfbar. Deshalb hat der Erklärungsempfänger ein Interesse an Sicherheit darüber, ob der Vertreter bevollmächtigt war. Hinzu kommt, dass der Verwalter von den Wohnungseigentümern verlangen kann, ihm eine Vollmachts- und Ermächtigungsurkunde auszustellen, aus der der Umfang der Vertretungsmacht ersichtlich ist.
Der Hausmeisterdienst hat der Kündigung rechtzeitig unter Hinweis auf die fehlende Vollmacht widersprochen, sodass die Kündigung unwirksam war.
Der BGH hat den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen, da noch eine weitere Kündigung im Raum steht und hierzu noch weitere Aufklärung erforderlich ist.
(BGH, Urteil v. 20.2.2014, III ZR 443/13)
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