Der Vermieter darf den mit einem Zwischenzähler gemessenen Verbrauch eines gewerblichen Mieters vom Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abziehen, um den Wasserverbrauch von Wohneinheiten so ermitteln.
Hintergrund: Zwischenzähler nicht überall vorhanden
Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten darüber, ob der Vermieter den Wasserverbrauch der Wohnungen in einem gemischt genutzten Gebäude korrekt erfasst hat.
Das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, besteht aus einer Gewerbeeinheit und vier Wohneinheiten. Der Wasserverbrauch der Gewerbeeinheit wird mit einem Zwischenzähler gemessen. Für die Wohnungen gibt es keine Zwischenzähler.
Der Vermieter erteilte dem Mieter eine Nebenkostenabrechnung. Den auf die Wohnungen umzulegenden Wasserverbrauch ermittelte er, indem er den mit dem Zwischenzähler gemessenen Verbrauch der Gewerbeeinheit vom Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abgezogen hat. Die Verteilung unter den Wohnungen nahm der Vermieter nach Wohnfläche vor.
Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob diese Verfahrensweise zulässig ist oder ob auch der Verbrauch der Wohnungen durch einen Zwischenzähler hätte ermittelt werden müssen.
Entscheidung: Zwischenzähler in Gewerbeeinheit ausreichend
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Der Vermieter hat auch den Wasserverbrauch der Wohnungen korrekt erfasst.
Die Abrechnung der Wasserkosten ist nicht deshalb fehlerhaft, weil der Vermieter nur den Verbrauch der Gewerbeeinheit durch einen gesonderten Zwischenzähler erfasst und den Verbrauch der Wohnungen anhand der so genannten Differenzmethode ermittelt hat.
Bei der Abrechnung von Wasserkosten müssen verschiedene Nutzergruppen nicht durch jeweils gesonderte Zähler erfasst werden. § 556a Abs. 1 BGB sieht auch für verbrauchsabhängige Kosten eine Abrechnung nach der Wohnfläche vor, sofern nicht die Parteien eine anderweitige Vereinbarung getroffen haben oder tatsächlich eine Verbrauchserfassung für alle Mieter erfolgt. Die gesetzliche Regelung schreibt mithin eine generelle Verbrauchserfassung für Wasserkosten nicht vor und nimmt die damit verbundenen Ungenauigkeiten bei der Abrechnung in Kauf.
Mit dem Vorwegabzug für den gewerblichen Mieter trägt der Vermieter im vorliegenden Fall dem unterschiedlichen Verbrauch in der Gewerbeeinheit einerseits und den Wohneinheiten andererseits Rechnung. Eine Verpflichtung des Vermieters, im Interesse einer möglichst genauen Abrechnung den Gesamtverbrauch der Wohneinheiten mit einem weiteren Zwischenzähler gesondert zu erfassen, lässt sich daraus nicht herleiten.
Da kein anderer Umlageschlüssel vereinbart war, waren die so für die Wohneinheiten ermittelten Wasserkosten nach der Wohnfläche zu verteilen.
(BGH, Urteil v. 25.11.2009, VIII ZR 69/09)