Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs setzt nicht voraus, dass der Mietrückstand die für eine fristlose Kündigung erforderliche Höhe erreicht.
Mieter im Zahlungsverzug
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter, dass dieser die Wohnung räumt. Das Mietverhältnis bestand seit 1972. Nach dem Anschluss der Wohnung an die Fernwärme verlangte die Vermieterin ab März 2008 neben der Grundmiete von 252,81 Euro monatliche Heizkostenvorschüsse von 70 Euro.
Der Mieter zahlte die Heizkostenvorschüsse für März 2008 bis April 2009 nicht. Deshalb kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis am 5.10.2009 fristgemäß zum 31.7.2010.
In einem Zahlungsprozess wurde der Mieter am 12.11.2009 verurteilt, die Rückstände zu zahlen. Er zahlte diese am 30.7.2010. Am 15.11.2010 wurde das Urteil rechtskräftig.
Am 12.11.2010 kündigte die Mieterin erneut fristgemäß, weil der Miete die Miete für den Monat November, die gemäß Mietvertrag monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag zu entrichten war, nicht gezahlt hatte.
Die Vermieterin verlangt die Räumung der Wohnung.
Vermieter kann bei Zahlungsverzug schneller ordentlich als fristlos kündigen
Der BGH gibt der Räumungsklage statt.
Die Kündigung vom 12.11.2010 war allerdings unwirksam. Der Vermieter kann zwar eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters aussprechen, ohne dass die für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erforderlichen Mietrückstände erreicht sein müssen.
Da die ordentliche Kündigung dem Vermieter – anders als eine fristlose Kündigung – die Lösung vom Vertrag nur unter Beachtung der gesetzlichen oder der vereinbarten Kündigungsfrist erlaubt, gibt es keinen Grund, die für die fristlose Kündigung festgesetzten Grenzen auf die ordentliche Kündigung zu übertragen. Eine zur ordentlichen Kündigung berechtigende nicht unerhebliche Verletzung der Zahlungspflicht liegt jedoch noch nicht vor, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt. Deshalb war die Kündigung vom 12.11.2010 unwirksam.
Sperrfrist gilt nicht für ordentliche Kündigung
Allerdings hat schon die Kündigung vom 5.10.2009 das Mietverhältnis beendet. § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB, der im Fall einer rechtskräftigen Verurteilung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach Rechtskraft des Urteils erlaubt, steht dem nicht entgegen. Diese Vorschrift ist nämlich nicht auf ordentliche Kündigungen anwendbar. Die Vorschrift soll in bestimmten Fällen eine Obdachlosigkeit des Mieters infolge einer fristlosen Kündigung vermeiden. Wegen der bei einer ordentlichen Kündigung einzuhaltenden Kündigungsfrist besteht diese Gefahr jedenfalls nicht in gleichem Maße. Zudem hat der Gesetzgeber im Rahmen der Mietrechtsreform 2001 keine anderweitige Regelung getroffen, obwohl ihm die Problematik bekannt sein musste.
(BGH, Urteil v. 10.10.2012, VIII ZR 107/12)
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