Eine Regelung in der Hausordnung eines größeren Objekts, dass nur die Erdgeschossmieter den Winterdienst ausführen müssen, benachteiligt diese unangemessen.
Hintergrund
Die Mieterin einer Erdgeschosswohnung wehrt sich gegen die Verpflichtung, den Winterdienst ausführen zu müssen. Das Haus, in dem sich die Wohnung befindet, hat 8 Etagen, auf denen jeweils 3 Mietparteien wohnen.
Der 1964 geschlossene Mietvertrag bezieht sich auf eine Hausordnung von 1960, in der es zum Winterdienst heißt:
„Das Freihalten der Bürgersteige und der Hauszugänge von Schnee und Eis und das Bestreuen bei Glätte ist Pflicht der Erdgeschossmieter; sind mehrere Wohnungen im Erdgeschoss vorhanden, so führen diese ihre Arbeiten jeweils von ihrer Grundstückshälfte aus. Die Polizei hält sich bei Vernachlässigung dieser Pflichten an die Erdgeschossmieter".
Die Mieterin teilte dem Vermieter im Jahr 2009 mit, wegen ihres Alters und einer Krankheit nicht mehr in der Lage zu sein, den Winterdienst auszuführen. Sie bat den Vermieter, für eine anderweitige Wahrnehmung des Winterdienstes zu sorgen. Weil der Vermieter das ablehnte, klagt die Mieterin nun auf Feststellung, dass sie nicht zum Winterdienst verpflichtet ist.
Entscheidung
Das AG Köln gibt der Mieterin Recht. Die in der Hausordnung enthaltene Regelung, dass nur die Erdgeschossmieter Schnee und Eis entfernen müssen, ist unwirksam.
Die Unwirksamkeit ergibt sich nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB daraus, dass nur ein kleiner Teil der Mieter (3 von 24) mit einer erheblichen Pflicht und einem großen Haftungsrisiko belastet wird. Dies ist eine unangemessene Ungleichbehandlung der Mieter.
Unerheblich ist, dass die Mieterin den Winterdienst bisher ausgeführt hat. Aus dieser faktischen Übernahme lässt sich keine Verpflichtung herleiten. Durch die Mitteilung, den Winterdienst nicht mehr ausführen zu können, hat die Mieterin die faktische Übernahme der Verkehressicherungspflicht beendet.
(AG Köln, Urteil v. 14.9.2011, 221 C 170/11)
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