Der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen. Eine Renovierungsklausel, die diese Arbeiten enthält, ist insgesamt unwirksam.
Hintergrund
Vermieter und Mieter streiten unter anderem über Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen.
Im Formularmietvertrag ist vereinbart, dass die Mieter die Schönheitsreparaturen tragen. Ferner ist hierzu folgendes geregelt:
"Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster ... ."
Das Mietverhältnis ist beendet. Die Mieter sind ausgezogen, ohne Schönheitsreparaturen auszuführen. Die Vermieter verlangen deshalb Schadensersatz.
Entscheidung
Der BGH gibt den Mietern Recht. Sie mussten die Wohnung nicht renovieren, da die entsprechende Klausel im Mietvertrag unwirksam ist.
Die Regelung, wonach die Mieter im Rahmen der Schönheitsreparaturen auch das Abziehen und die Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett sowie das Streichen der Türen und der Fenster schulden, benachteiligt die Mieter unangemessen und ist deshalb unwirksam.
Der Begriff der Schönheitsreparaturen bestimmt sich auch bei preisfreiem Wohnraum anhand der bei Vertragsschluss in § 28 Abs. 4 Satz 5 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) enthaltenen, mit der heutigen Fassung des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV übereinstimmenden Definition. Danach sind als Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen anzusehen. Eine formularmäßige Erweiterung der genannten Arbeiten ist zumindest dann unwirksam, wenn eine angemessene Kompensation fehlt.
Ein über das Streichen der Fußböden hinausgehendes Abziehen und Wiederherstellen von Parkettversiegelungen findet sich in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV nicht. Derartige Arbeiten dienen nicht mehr nur der für Schönheitsreparaturen typischen Beseitigung von Gebrauchsspuren, sondern sind dem Bereich der darüber hinausgehenden Instandhaltungsarbeiten zuzurechnen. Auch das Streichen der Wohnungseingangstüren und Fenster von außen ist in dem Katalog ausgeklammert.
Wird der Katalog der Arbeiten durch Formularmietvertrag erweitert, ist nicht nur der den Katalog überschreitende Teil der Klausel unwirksam. Vielmehr ist die gesamte Renovierungsklausel unwirksam, so dass der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen muss.
(BGH, Urteil v. 13.1.2010, VIII ZR 48/09)
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