Hat der Verwalter Pflichtverletzungen begangen, die die Gemeinschaft finanziell erheblich geschädigt haben, widerspricht seine Wiederbestellung ordnungsgemäßer Verwaltung. Dann kann eine einstweilige Verfügung gegen den Bestellungsbeschluss gerechtfertigt sein.
Hintergrund
In einer Eigentümerversammlung fassten die Wohnungseigentümer den Beschluss, den bisherigen Verwalter für eine weitere Amtszeit zu bestellen. Während der vorigen Amtszeit des Verwalters hatte sich die Instandhaltungsrücklage von 135.000 Euro auf 61.000 Euro vermindert. Grund war, dass der Verwalter über das Rücklagenkonto Kosten abgerechnet hatte, die den einzelnen Sondereigentümern zuzurechnen gewesen wären. Der Verwalter hat sein Fehlverhalten eingeräumt und seine persönliche Haftung erklärt. Sicherheiten hat er insoweit allerdings nicht gestellt.
Eine Wohnungseigentümerin hat gegen einen Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters Anfechtungsklage erhoben. Zudem hat sie beantragt, die Umsetzung des Bestellungsbeschlusses per einstweiliger Verfügung zu untersagen.
Nachdem die Eigentümerin den Rechtsstreit für erledigt erklärt hat, streiten die Parteien nun noch darüber, ob der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung begründet war.
Entscheidung
Das LG Frankfurt am Main gibt der Eigentümerin Recht. Der Antrag, die Umsetzung des Bestellungsbeschlusses per einstweiliger Verfügung zu untersagen, war begründet.
Es lag ein wichtiger Grund gegen die Bestellung des Verwalters vor, so dass die angefochtene Bestellung des Verwalters im Wege der einstweiligen Verfügung auszusetzen war. Der Eigentümerin wäre es nicht zumutbar gewesen, den Ausgang des Anfechtungsprozesses abzuwarten.
Zwar haben die Wohnungseigentümer bei der Bestellung des Verwalters einen weiten Beurteilungsspielraum. Auch wenn ein wichtiger Grund gegen die Bestellung des Verwalters spricht, verpflichtet dies die Eigentümer nicht dazu, den Verwalter nicht zu bestellen. Allerdings widerspricht die Bestellung des Verwalters dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten, d. h. wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, dass sie den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände bestellen. Das ist jedenfalls dann der Fall, wenn die Mehrheit aus der Sicht eines vernünftigen Dritten gegen ihre eigenen Interessen handelt, weil sie – etwa aus Bequemlichkeit – massive Pflichtverletzungen des Verwalters tolerieren will.
Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Der Verwalter hat eine erhebliche Verminderung der Instandhaltungsrücklage zu verantworten und dies auch selbst eingeräumt. Dieses Geschehen ist ein erheblicher Verstoß gegen die Pflicht, mit den anvertrauten Geldern ordnungsgemäß umzugehen. Ein solch gravierender Verstoß gegen die Verwalterpflichten, der dazu führt, dass der Gemeinschaft 74.000 Euro entzogen worden sind, rechtfertigt aus der Sicht eines vernünftigen Dritten unter keinen Umständen die Wiederwahl des Verwalters. Denn eine derart massive Pflichtverletzung kann von der Wohnungseigentümergemeinschaft – auch nicht vorübergehend – toleriert werden. Ein Verwalter, bei dem es zu derartigen Unregelmäßigkeiten kommt, ist objektiv für sein Amt ungeeignet. Seine Wahl ist objektiv nicht vertretbar, so dass die Wohnungseigentümer ihr Ermessen überschreiten, wenn sie diesen Verwalter weiter bestellen.
Hieran ändert sich auch nichts dadurch, dass der Verwalter sein Fehlverhalten eingeräumt hat, an der Aufarbeitung des Schadens mitzuarbeiten bereit ist und seine persönliche Haftung erklärt hat.
Zwar muss die Entscheidung der Mehrheit der Wohnungseigentümerversammlung dann respektiert werden, wenn sie sich in einem vertretbaren Rahmen hält. Hierzu kann auch gehören, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft Fehler der Verwaltung hinnimmt, wenn sie hierfür nachvollziehbare Motive hat, insbesondere im Hinblick auf die bisherigen Leistungen des Verwalters nach einer Erörterung der Mängel mit der Verwaltung auf eine Besserung in der Zukunft vertrauen darf. Der BGH hat dies etwa in einem Fall bejaht, in dem der Verwalter die Beschluss-Sammlung fehlerhaft geführt hatte.
Um einen derartigen Mangel, der es rechtfertigen würde, dass sich die Entscheidung der Eigentümerversammlung in einem vertretbaren Rahmen hält, handelt es sich hier aber nicht. Trotz der Entschuldigung des Verwalters und der Ankündigung, den Schaden auszugleichen, ist eine Wiederwahl nicht vertretbar, zumal der Verwalter keine Sicherheiten gestellt hat.
Auch ein Verfügungsgrund, den angefochtenen Beschluss auszusetzen, lag vor. Der klagenden Eigentümerin war es nicht zuzumuten, den Ausgang des Anfechtungsprozesses abzuwarten, weil der angefochtene Bestellungsbeschluss offenkundig rechtswidrig war. Es erscheint nicht ausgeschlossen, dass es auch in Zukunft zu schädigenden Handlungen des Verwalters kommt.
(LG Frankfurt/Main, Urteil v. 20.3.2014, 2-13 S 165/13)