Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung auch die Eckpunkte des Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden.
Hintergrund: Beirat soll über Verwaltervertrag verhandeln
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit vier Wohneinheiten wendet sich ein Wohnungseigentümer mit einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters.
Weil die Amtszeit des bisherigen Verwalters am 31.12.2012 endete, beschlossen die Eigentümer in einer Eigentümerversammlung am 11.12.2012 unter TOP 14A, ihn für die Zeit bis zum 31.12.2017 erneut zum Verwalter zu bestellen.
Unter dem TOP 15 beschlossen die Eigentümer:
„Der Verwaltungsbeirat erhält das Mandat der Eigentümerversammlung, mit der Verwaltung über den Verwaltervertrag zu verhandeln. Ein Verwaltervertrag wird auf der Basis des von Rechtsanwalt Dr. K. vorgeschlagenen Vertrages mit dem Verwaltungsbeirat verhandelt und in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, vorgeschlagen bis zum 28.2.2013, beschlossen. Sollte es keinen Mehrheitsbeschluss für den neuen, verhandelten Verwaltervertrag geben, endet die Amtszeit des Verwalters am 28.2.2013.“
Ein Eigentümer hat gegen den Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters Anfechtungsklage erhoben.
Entscheidung: Konditionen müssen feststehen
Die Anfechtungsklage hat Erfolg.
Es ist zwischen der Bestellung des Verwalters als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft und Vertreter der Wohnungseigentümer einerseits und dem Verwaltervertrag andererseits zu unterscheiden. Hierbei handelt es sich um verschiedene Rechtsakte, die inhaltlich verknüpft sind.
Grundsätzlich müssen in derselben Eigentümerversammlung, in der der Verwalter bestellt wird, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags in wesentlichen Umrissen geregelt werden. Hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden. Zu den Eckpunkten des Verwaltervertrags, die bei der Bestellung in wesentlichen Umrissen geregelt werden bzw. bekannt sein müssen, gehören Laufzeit und Vergütung.
Bei einer erstmaligen Bestellung des Verwalters ist die Festlegung der wesentlichen vertraglichen Eckpunkte schon deshalb erforderlich, weil mehrere Angebote einzuholen sind. Nur wenn die Eigentümer die Konditionen der Anbieter kennen, können sie diese vergleichen.
BGH: Bei Verwalterbestellung müssen Laufzeit und Vergütung klar sein
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Bei einer Wiederbestellung des amtierenden Verwalters ist ein solcher Angebotsvergleich zwar nicht erforderlich, sofern der Sachverhalt unverändert geblieben ist. Aber auch dann müssen die Wohnungseigentümer bei der Bestellung wissen, worauf sie sich einlassen. Hier reicht es aus, wenn sich aus den Umständen ergibt, dass der Verwalter zu den bisherigen Konditionen weiterarbeitet.
Im vorliegenden Fall stand bei der Wiederbestellung des Verwalters die Vergütung als wesentlicher Eckpunkt nicht fest. Zwar sollte der bisherige Verwalter erneut bestellt werden, aber gerade nicht zu den bisherigen Konditionen. Der vorliegende Vertragsentwurf war erklärtermaßen nicht endgültig ausgehandelt und sollte deshalb durch die Eigentümerversammlung gebilligt werden.
Die Bestellung kann hier auch nicht als Übergangslösung angesehen werden, die hinzunehmen sein kann, wenn - wie hier - das Ende des Bestellungszeitraums unmittelbar bevorsteht und eine verwalterlose Zeit nur durch eine vorübergehende Bestellung vermeidbar ist. Hier bestand keine Notwendigkeit, den Verwalter bis zum 31.12.2017 zu bestellen. Eine Bestellung bis zum 28.2.2013 hätte ausgereicht, um die Verwaltung in der Übergangszeit zu gewährleisten. Die Bestellung zum 31.12.2017 stand auch nicht eindeutig unter der auflösenden Bedingung, dass bis zum 28.2.2013 ein gültiger Beschluss über die wesentlichen Eckpunkte des Verwaltervertrags gefasst wird. Wegen der getrennten Beschlussfassung ist der Beschluss zu TOP 15 bei der Auslegung des Beschlusses zu TOP 14A nicht zu berücksichtigen.
(BGH, Urteil v. 27.2.2015, V ZR 114/14)
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