In gewerblichen Mietverhältnissen kann schon ein Mietrückstand von weniger als einer Monatsmiete innerhalb von zwei Monaten eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Es bedarf aber besonderer Einzelfallumstände.
Kommt ein Mieter für zwei aufeinanderfolgende Monate mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug, kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen. Bei gewerblichen Mietverhältnissen kann schon ein Rückstand von einer Monatsmiete oder weniger erheblich in diesem Sinne sein und den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen. Voraussetzung ist allerdings, dass besondere Einzelfallumstände hinzutreten. Als solche besonderen Umstände kommen neben der Kreditwürdigkeit des Mieters insbesondere die finanzielle Situation des Vermieters und die Auswirkungen des konkreten Zahlungsrückstands auf diese in Betracht.
Rückstand von mehr als einer Monatsmiete immer erheblich
Ohne weiteres erheblich ist ein Mietrückstand mit mehr als einer Monatsmiete. Zwar ist dies – anders als in § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB für die Wohnraummiete – für gewerbliche Mietverhältnisse nicht ausdrücklich geregelt. Da aber § 569 BGB dem Schutz des Wohnraummieters dient, ist ein Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete in zwei aufeinanderfolgenden Monaten bei gewerblichen Mietverhältnissen erst recht erheblich und berechtigt zu einer Kündigung.
(BGH, Urteil v. 13.5.2015, XII ZR 65/14)