Der Vermieter kann sich in einer Betriebskostenabrechnung die Nachforderung von Positionen vorbehalten, die er unverschuldet nur vorläufig abrechnen kann. Die Verjährungsfrist beginnt erst, wenn der Vermieter Kenntnis von den Umständen hat, die die Nachforderung begründen.
Hintergrund
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt die Nachzahlung von Betriebskosten. Das Mietverhältnis bestand bis Ende Februar 2007. Die Vermieterin hatte über die Betriebskostenvorauszahlungen für die Jahr 2002 bis 2006 abgerechnet. Hierbei hatte sie sich eine Nachberechnung hinsichtlich einer zu erwartenden rückwirkenden Neufestsetzung der Grundsteuer vorbehalten.
Im Dezember 2007 setzte das Finanzamt die Grundsteuer rückwirkend für die Jahre ab 2002 fest. Im Januar 2008 übersandte die Vermieterin der ehemaligen Mieterin eine Nachberechnung der Grundsteuer in Höhe von knapp 1.100 Euro. Die Mieterin zahlte die Nachforderung nicht. Daraufhin beantragte die Vermieterin einen Mahnbescheid. Dieser wurde der Mieterin Ende August 2010 zugestellt. Die Mieterin meint, die Nachforderung sei verjährt.
Entscheidung
Der BGH gibt der Vermieterin Recht. Die Nachforderung ist nicht verjährt.
Die Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters wird nicht bereits mit der Erteilung der Abrechnung in Gang gesetzt, in der sich der Vermieter die Nachberechnung vorbehalten hat, sondern erst dann, wenn der Vermieter auch Kenntnis von den die Nachforderung begründenden Umständen erlangt hat.
Der Vermieter ist auch nicht daran gehindert, sich bei der Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Positionen, die er ohne sein Verschulden nur vorläufig abrechnen kann, eine Nachberechnung vorzubehalten. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB sieht zwar nach einer bestimmten Frist den Ausschluss von Nachforderungen vor und soll dadurch den Vermieter zu einer fristgerechten Abrechnung anhalten. Die Vorschrift enthält aber ausdrücklich eine Ausnahme für den Fall, dass der Vermieter ohne sein Verschulden nicht rechtzeitig abrechnen kann.
Vorliegend hatte die Vermieterin erst durch den Bescheid des Finanzamts aus dem Dezember 2007 von den anspruchsbegründenden Tatsachen Kenntnis erlangt, sodass die Forderung nicht verjährt ist.
(BGH, Urteil v. 12.12.2012, VIII ZR 264/12)