Ein GmbH-Geschäftsführer, der für Mieten der Gesellschaft die persönliche Haftung übernommen hat, kann diese Zusage nicht deshalb aus wichtigem Grund kündigen, weil er kurz bevor die GmbH die Miete nicht mehr zahlen kann als Geschäftsführer abberufen wird.
Hintergrund
Der Vermieter einer Gewerbeimmobilie verlangt vom ehemaligen Geschäftsführer der Mieterin die Zahlung rückständiger Miete.
Im Mai 2006 schloss der Vermieter mit einer GmbH als Mieterin einen Mietvertrag über ein gewerbliches Objekt. Dieser war bis zum 30.6.2011 befristetet. Der Fremdgeschäftsführer der Mieterin trat dem Mietvertrag bei, indem er diesen ohne Vertretungszusatz als „Mieter und Mithaftender" mitunterzeichnete.
Im April 2008 berief die Mieterin den Geschäftsführer von seinem Amt ab. Dieser erklärte daraufhin „die Kündigung des Schuldbeitritts/der Schuldübernahme aus wichtigem Grund". Als Grund gab er an, dass der nicht mehr als Geschäftsführer für die Mieterin tätig sei.
Der Vermieter verlangt nun von dem ehemaligen Geschäftsführer der Mieterin die Miete für September 2008, da die Mieterin diese nicht zahlen konnte.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Vermieter Recht.
Der ehemalige Geschäftsführer konnte die Schuldmitübernahme nicht aus wichtigem Grund kündigen.
Der Geschäftsführer hat sich gegenüber dem Vermieter verpflichtet, für alle Pflichten aus dem Mietverhältnis persönlich einzustehen. Welche Pflichten im Einzelnen darunter fielen, war durch den auf 5 Jahre fest abgeschlossenen Mietvertrag klar umgrenzt. Der Geschäftsführer wusste daher, welche konkreten Pflichten er mit der Unterzeichnung des Vertrags auf sich nahm.
Die Schuldmitübernahme sollte den Vermieter für den Fall absichern, dass die Mieterin die Mieten nicht mehr aufbringen kann. Der Geschäftsführer hat damit das Insolvenzrisiko der Mieterin übernommen. Der Vermieter hat der Mieterin auch deshalb das Mietobjekt überlassen.
Dadurch, dass der Geschäftsführer nicht mehr im Amt ist, mag die Grundlage dafür entfallen sein, dass er sich weiterhin als Sicherheit für die Mieterin zur Verfügung stellt. Das muss er aber mit der Mieterin ausmachen und ggf. von dieser verlangen, eine Ersatzsicherheit zu stellen. So lange dies ungeklärt ist, bleibt das Sicherungsverhältnis zwischen Vermieter und ehemaligem Geschäftsführer unverändert.
Es liegt nicht im Risikobereich des Vermieters, wenn der Geschäftsführer, der eine Schuld mit übernommen hat, sein Amt verliert. Dem Vermieter kam es darauf an, neben einer GmbH als Mieterin auch noch eine persönliche Sicherheit zu erlangen. Dieses Interesse besteht auch und gerade dann fort, wenn die Gesellschaft in wirtschaftliche Probleme gerät und sich dadurch der Sicherungszweck zu realisieren droht.
Die vom Geschäftsführer als Sicherungsgeber übernommene Haftung für den Mietausfall ist auch dann Gegenstand seines Sicherungsversprechens, wenn er kurze Zeit, bevor die Mieterin die Miete nicht mehr zahlen kann, von seinem Geschäftsführeramt abberufen wird. Darin liegt kein wichtiger Grund, nicht für dasjenige einzustehen, was mit der zu Sicherungszwecken erklärten Schuldmitübernahme versprochen war.
(BGH, Urteil v. 20.7.2011, XII ZR 155/09)