Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks tritt in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch des Veräußerers auf Leistung der Kaution ein.
Hintergrund
Der ehemalige Eigentümer/Vermieter von Gewerberäumen (im folgenden: Veräußerer) verlangt vom Mieter die Zahlung einer Mietkaution an den neuen Eigentümer/Vermieter (im folgenden: Erwerber).
Zu Mietvertragsbeginn im Jahr 1996 hatte der Mieter dem Veräußerer wie im Mietvertrag vereinbart Wertpapiere als Mietkaution verpfändet. Da die Wertpapiere im Januar 2007 fällig wurden, gab der Veräußerer diese frei. Der Mieter hatte zuvor zugesagt, alsbald wieder eine Sicherheit zu hinterlegen. Dies hat er nicht getan.
Im September 2007 verkaufte der Veräußerer das Grundstück. Er verklagt nun den Mieter darauf, an den Erwerber, der seit März 2008 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, eine Kaution in bestimmter Höhe zu erbringen.
Entscheidung
Der BGH gibt der Klage statt. Der Erwerber hat gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB i.V.m. dem Mietvertrag gegen den Mieter einen Anspruch auf Leistung der Kaution.
Gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB tritt der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Es entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber und dem Mieter, allerdings mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat.
§ 566 BGB erfasst allerdings nur solche Rechte und Pflichten, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Der Erwerber tritt deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind.
Die Verpflichtung zur Leistung der vereinbarten, aber noch nicht erbrachten Kaution ist als mietrechtlich zu qualifizieren, denn sie dient der Sicherung von Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietverhältnis und ist deshalb untrennbar mit dem Mietverhältnis verbunden. Der Erwerber tritt folglich gemäß § 566 BGB anstelle des Veräußerers in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch auf Leistung der Kaution ein.
Zeitpunkt des Übergangs strittig
Es ist allerdings streitig, wann und in welcher Höhe der Anspruch auf Leistung der Kaution auf den Erwerber übergeht. Nach einer Ansicht steht der Anspruch dem Veräußerer auch nach Eigentumsübergang trotz § 566 BGB solange zu, bis seine sämtlichen noch möglichen Forderungen aus dem Mietvertrag befriedigt sind. Erst danach soll der Erwerber in den dann noch bestehenden Anspruch eintreten.
Nach anderer Ansicht geht der Anspruch auf Sicherheitsleistung mit dem Eigentumsübergang auf den Erwerber über. Dem Veräußerer soll wegen eines danach entstehenden Befriedigungsrechts kein eigener Anspruch auf Leistung der Sicherheit mehr zustehen.
Die Frage kann hier offen bleiben, weil der Veräußerer unstreitig keinen eigenen Anspruch gegen den Mieter mehr hat. Der Anspruch auf Leistung der Kaution ist deshalb gemäß §§ 566, 578 BGB i.V.m. dem Mietvertrag in vollem Umfang auf den Erwerber übergegangen.
Kein Verzicht durch Freigabe
Der Anspruch auf Leistung der Kaution ist auch nicht durch Erfüllung oder Verzicht erloschen. Der Veräußerer hat die Pfandfreigabe auf Bitten des Mieters erklärt, weil die Wertpapiere fällig wurden und der Mieter zugesagt hatte, er werde in Kürze eine neue Sicherheit beibringen. Der Veräußerer konnte daher davon ausgehen, dass der Mieter eine neue Kaution stellt.
(BGH, Urteil v. 25.7.2012, XII ZR 22/11)