Zwischenvermietung - Anwendungsbereich und Rechtsfolgen

Zusammenfassung

Überblick

Eine sog. Zwischenvermietung liegt vor, wenn der Eigentümer einer Wohnung oder eines Wohnhauses nicht unmittelbar an die Endnutzer vermietet, sondern einen Dritten – den Zwischenvermieter – einschaltet.

Rechtlich ist das zwischen dem Eigentümer und dem Zwischenvermieter bestehende Mietverhältnis als Hauptmietverhältnis zu bewerten, während das Mietverhältnis zwischen dem Zwischenvermieter und dem Endnutzer als Untermietverhältnis anzusehen ist. Für das Hauptmietverhältnis gelten die Vorschriften über die gewerbliche Miete; auf das Untermietverhältnis ist demgegenüber Wohnraummietrecht anzuwenden.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gemäß § 565 BGB "tritt der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein".

1 Anwendungsbereich des § 565 BGB

1.1 Der gewerbliche Zwischenvermieter

Der Begründung des Gesetzgebers kann entnommen werden, dass die Gesetzesfassung den "gewerblichen Zwischenvermieter" im Auge hat, wie er insbesondere bei der Vermietung von Wohnungen eingeschaltet wird, die im sog. Bauherrenmodell errichtet worden sind. An diesem Leitbild muss sich die Auslegung orientieren.

Hinweis

Gewerbsmäßig

Danach handelt gewerblich (gewerbsmäßig), wer sich aus der Vermietung von Wohnungen an Dritte eine ständige Erwerbsquelle verschaffen will.^[1]

Es muss sich hierbei nicht um die einzige oder primäre Erwerbsquelle handeln; ein Nebengewerbe genügt. Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter aus der Vermietung tatsächlich einen Gewinn erzielt. Lediglich das Handeln des Mieters muss auf Gewinnerzielung, mindestens auf Kostendeckung gerichtet sein.

Ein solches Handlungsmotiv kann auch dann angenommen werden, wenn die Vermietung der Wohnung als "Serviceleistung" für den Vermieter zur Abgeltung anderer Leistungen aus einer Geschäftsbeziehung (z. B. Gewährung von zinsgünstigen Darlehen an den Mieter) erfolgt.

[1] Ähnlich KG Berlin, GE 1996 S. 51.

1.2 Der nichtgewerbliche Zwischenvermieter

Dagegen ist § 565 Abs. 1 BGB nicht unmittelbar anwendbar, wenn der Mieter mit der Anmietung und Vermietung primär andere als gewerbliche Zwecke verfolgt.

Ob eine Weitervermietung bezweckt ist, kommt es ausschließlich auf die im Hauptmietvertrag getroffenen Vereinbarungen an.

Wichtig

Vertragswidriges Verhalten nicht erheblich

Es spielt grundsätzlich keine Rolle, wenn sich der Mieter vertragswidrig verhält. Deshalb ist § 565 BGB auch dann unanwendbar, wenn der Mieter die Räume vereinbarungswidrig mit Gewinnaufschlag vermietet.^[1]

Unter dem vereinbarten Zweck ist der wirkliche Zweck zu verstehen. Ein nur vorgetäuschter Zweck ist unbeachtlich. Weiß der Vermieter bei Vertragsschluss, dass der im Vertrag deklarierte karitative Zweck nur vorgetäuscht ist, gilt § 565 BGB.

Anders ist es, wenn der Vermieter erst nach Abschluss des Mietvertrags erfährt, dass sich der Mieter vertragswidrig verhält, weil eine vertragliche Regelung durch eine vertragswidrige Nutzung weder aufgehoben noch abgeändert wird. Die Voraussetzungen für eine konkludente Vertragsänderung werden nur ausnahmsweise gegeben sein.

Wichtig

Keine stillschweigende Vertragsänderung

Der Umstand, dass der Vermieter das vertragswidrige Handeln des Mieters hingenommen hat, reicht für die Annahme einer stillschweigenden Vertragsänderung nicht aus.

Praxis-Beispiel

Primär nichtgewerbliche Zwecke

• Anmietung von Wohnungen durch ein Wirtschaftsunternehmen zum Zweck der Unterbringung von Betriebsangehörigen^[2]
• Anmietung mehrerer Wohnungen durch ein Studentenwerk zum Betrieb eines Studentenwohnheims^[3]
• Anmietung von Wohnungen durch die Bundesrepublik zur Unterbringung von Angehörigen der Stationierungsstreitkräfte^[4]
• Anmietung eines Hauses durch einen gemeinnützigen Verein zur Förderung der Rehabilitation psychisch Kranker, falls einzelne Zimmer an die Kranken weitervermietet werden sollen^[5]
• Anmietung und Weitervermietung durch einen gemeinnützigen Verein, dessen Vereinszweck "in der Beratung und Betreuung von Jugendlichen aus zerrütteten Elternhäusern sowie der Versorgung dieser Jugendlichen mit Wohnraum" besteht^[6]
• Anmietung einer Wohnung durch einen gemeinnützigen Verein zum Zweck der Weitervermietung an Studenten zum Selbstkostenpreis^[7]
• Anmietung eines Hauses durch einen Verein zum Zweck der Weitervermietung einzelner Zimmer an Vereinsmitglieder^[8]
• Anmietung einer Eigentumswohnung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft zum Zweck der Unterbringung eines Hausmeisters.^[9]

In solchen Fällen kann zwar ebenfalls eine dem Prinzip der Kostendeckung verpflichtete Geschäftsführung gegeben sein; gleichwohl werden diese Mietverhältnisse nicht von § 565 BGB erfasst, wenn die betreffenden Mieter kein Erwerbsinteresse, sondern andere (i. d. R. soziale) Interessen verfolgen.

Wird § 565 BGB analog angewendet?

In Rechtsprechung und Literatur ist umstritten, ob § 565 BGB in Fällen dieser Art analog anzuwenden ist.^[10]

Der Bundesgerichtshof hat dies für die Anmietung von Wohnungen durch einen gemeinnützigen Verein zum Zweck der Weitervermietung an Jugendliche und Heranwachsende aus zerrütteten Elternhäusern verneint.^[11]

Maßgeblich h...