Beitrag aus VerwalterPraxis

Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel bei starrer Abgeltungsquote

Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel bei starrer Abgeltungsquote

Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (Abgeltungsklausel mit "starrer" Abgeltungsquote) ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben benachteiligt. (amtlicher Leitsatz des BGH)

In einem Wohnungsmietvertrag waren unter anderem folgende Formularklauseln enthalten:

§ 10 Nr. 3

Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen innerhalb folgender Fristen auszuführen:

  • a) Küche, Wohnküche, Kochküche,Bad, Dusche, WC • alle 3 Jahre
  • b) Wohnzimmer, Schlafzimmer, Dielen, Korridore und alle sonstigen Räume • alle 5 Jahre
  • c) Nebenräume (z.B. Speisekammer, Besenkammer) und alle Ölfarbenanstriche • alle 7 Jahre

§ 10 Nr. 5

Hat der Mieter ... die Räume zu Ziff. 3 a mindestens drei Jahre, die Räume zu Ziff. 3 b mindestens fünf Jahre, die Räume oder Einrichtungen zu Ziff. 3 c mindestens sieben Jahre benutzt, ohne diese Räume in der genannten Zeit renoviert zu haben, so hat er spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierung fachmännisch nachzuholen.

§ 10 Nr. 6

Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen.

  • Räume gemäß nach einer Nutzungsdauer von mehr als • Ziff. 3a • Ziff. 3b • Ziff. 3c
  • 6 Monaten • 17 % • 10 % • 7,14 %
  • 12 Monaten • 33 % • 20 % • 14,28 %
  • 24 Monaten • 66 % • 40 % • 28,50 %
  • 36 Monaten • 60 % • 42,85 %
  • 48 Monaten • 80 % • 57,00 %
  • 60 Monaten • 71,40 %

Das Mietverhältnis begann im November 2001 und endete im November 2003, also nach ca. zweijähriger Mietzeit. Es war zu entscheiden, ob der Mieter anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Dies hängt davon ab, ob durch die in § 10 Nr. 6 des Mietvertrags enthaltene sog. "Abgeltungsklausel" eine wirksame Zahlungspflicht begründet wird.

Der BGH vertritt die Ansicht, dass der Mieter durch die Klausel entgegen Treu und Glauben benachteiligt wird. Eine solche Klausel verstößt gegen § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB und ist unwirksam. Die Entscheidung beruht auf folgenden Erwägungen:

1. In dem Grundsatzurteil vom 23.6.2004 (VIII ZR 361/03) hat der BGH ausgeführt, dass die Vereinbarung von "starren" Renovierungsfristen unwirksam ist. Ein solcher Fristenplan führt zur Unwirksamkeit der Renovierungsklausel; die Schönheitsreparaturen sind in einem solchen Fall nicht vom Mieter, sondern entsprechend der gesetzlichen Regelung vom Vermieter auszuführen.

2. In dem zur Entscheidung stehenden Fall war die Renovierungsklausel (§ 10 Nr. 3 des Mietvertrags) wirksam, weil dort ausdrücklich bestimmt ist, dass die Fristen nicht generell, sondern nur "im Allgemeinen" gelten. Nach dieser Formulierung kann der Mieter geltend machen, dass in Sonderfällen (etwa bei Verwendung besonders "langlebiger" Materialien oder bei geringer Wohnungsnutzung) längere Fristen maßgeblich sind.

Nach § 10 Nr. 5 des Mietvertrags muss der Mieter allerdings bei Vertragsende renovieren, wenn er die Räume "mindestens" 3, 5 oder 7 Jahre benutzt hat, ohne Schönheitsreparaturen auszuführen. Nach dem Wortlaut dieser Klausel wird der Mieter mit dem Einwand ausgeschlossen, dass die Schönheitsreparaturen ausnahmsweise noch nicht fällig sind. Aus diesem Grund ist diese Klausel unwirksam. Nach der Ansicht des BGH führt dieser Umstand aber nicht zur Unwirksamkeit der Renovierungsklausel (§ 10 Nr. 3 des Mietvertrags), weil § 10 Nr. 5 des Vertrags eine eigenständige Regelung enthält.

3. Vorliegend hat der Vermieter einen Zahlungsanspruch aus § 10 Ziff. 6 der Klausel geltend gemacht. Nach dieser Klausel richtet sich die Höhe der Zahlungspflicht allein nach der Dauer des Mietverhältnisses. Nach dem Wortlaut der Klausel gilt dies auch dann, wenn in einem Sonderfall an sich längere Renovierungsfristen maßgeblich wären. Es handelt sich damit um eine Abgeltungsklausel mit "starrer" Abgeltungsquote. Der BGH hat eine derartige Klausel in einer früheren Entscheidung als wirksam behandelt (BGH, Urteil v. 6.10.2004, VIII ZR 215/03); mit der Problematik der starren Abgeltungsquoten hat sich der BGH in dieser Entscheidung allerdings nicht befasst. An dieser Entscheidung hält der BGH nicht mehr fest: "Die Gründe, die für die Beurteilung einer formularvertraglichen starren Fälligkeitsregelung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen als unwirksam maßgebend sind, führen auch zur Unwirksamkeit einer entsprechenden zeitanteiligen Abgeltungsregelung."

4. Der BGH stellt klar, dass die Vereinbarung einer Abgeltungsklausel nach wie vor zulässig ist. Die Klausel darf...

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