Beitrag aus VerwalterPraxis

Heizkosten – Umlage auf den Mieter

Heizkosten – Umlage auf den Mieter

Heiz- und Warmwasserkosten sind grundsätzlich nach Verbrauch auf die Mieter umzulegen. Der Beitrag zeigt, was Sie dabei beachten müssen.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Verordnung über die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung gilt für die Verteilung der Kosten zentraler Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen und der Wärme- und Warmwasserlieferung.

Die häufigsten Fallen

  • Sie berechnen den Verbrauch ausschließlich mit den höheren Kosten der zugekauften Brennstoffe.

    Der Vermieter darf nur diejenigen Brennstoffkosten ansetzen, die ihm tatsächlich entstanden sind. Ein zu Beginn der Heizperiode billig eingekaufter Restbestand ist in der Abrechnung aufzuführen. Der Verbrauch setzt sich dann aus dem billigen Restbestand und der während der Heizperiode mit höheren Kosten zugekauften Brennstofflieferung zusammen.

  • Sie setzen die im Kalenderjahr geleisteten Vorauszahlungen an den Energieversorger in der Heizkostenabrechnung an Ihre Mieter an.

    Heizkosten sind nach den im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffen abzurechnen (Leistungs- statt Abflussprinzip). Der Mieter darf aber die Kostenanteile nicht um 15 % kürzen. Der Vermieter kann die Abrechnung korrigieren.

  • Sie mieten neue Wärmezähler an.

    Der Vermieter muss seine Mietabsicht den Nutzern mitteilen und sie über die dadurch entstehenden Kosten informieren. Die Anmietung ist jedoch unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht. Der Vermieter kann dann zwar den Mietvertrag abschließen, die Kosten kann er aber nicht auf die Mieter umlegen.

  • Sie lassen die Verbrauchswerte nicht ablesen, obwohl Messgeräte installiert sind, und rechnen deshalb verbrauchsunabhängig ab.

    Die Mieter sind berechtigt, die Heizkostenabrechnung um 15 % zu kürzen.

1 Umlage der Heizkosten

1.1 Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung

Für die Umlage der Heizkosten gilt zwingend die Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten.

Die HeizkostenV lässt nur wenige Ausnahmen von der verbrauchsabhängigen Abrechnung zu.

1.1.1 Sonderregelung bei nur 2 Wohnungen

Es gilt eine Sonderregelung für Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt. Bei diesen Gebäuden gehen die rechtsgeschäftlichen Bestimmungen über die Kostenverteilung der HeizkostenV vor.

Hinweis

Individuelle Umlage der Kosten

Dies bedeutet, dass die Vertragsparteien eine Pauschalmiete oder eine verbrauchsunabhängige Umlage vereinbaren können.

Bei allen anderen Gebäuden wird durch § 2 HeizkostenV die rechtsgeschäftliche Gestaltungsfreiheit der Parteien kraft Gesetzes eingeschränkt. Soweit die HeizkostenV gilt, entfalten Pauschalmietvereinbarungen – außer bei Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt – keine Wirkung.

Achtung

Bestehende Pauschalmieten müssen ­umgestellt werden

Nach der Rechtsprechung des BGH sind Vereinbarungen über eine Pauschalmiete umzustellen. Der Vermieter muss ermitteln, welche Kosten i. S. v. § 7 Abs. 2 HeizkostenV entstehen und welcher Anteil hiervon auf die einzelnen Wohnungen entsprechend der jeweiligen Fläche entfällt. Um diesen Betrag ist die Bruttowarmmiete zu kürzen. Der Mieter hat künftig eine Bruttokaltmiete und einen Heizkostenvorschuss zu bezahlen.

Über die Heizkosten muss der Vermieter abrechnen. Entsprechendes gilt für eine Betriebskostenpauschale.

Wichtig

Heizkostenpauschale als Vorschuss

Ist eine Heizkostenpauschale vereinbart, gilt sie als Vorschusszahlung.

1.1.2 Passivhäuser, technische und wirtschaftliche Hindernisse

Passivhäuser

Die Verordnung ist nicht anzuwenden "in Gebäuden, die einen Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/(m[2]·a) aufweisen". Damit sind die sog. Niedrigenergiehäuser oder Passivhäuser angesprochen, deren geringer Energiebedarf die verbrauchsabhängige Erfassung der Heizkosten entbehrlich macht.

Technische Unmöglichkeit

Eine verbrauchsabhängige Erfassung der Heizkosten entfällt, wenn das Anbringen von Erfassungsgeräten technisch unmöglich ist.

Praxis-Beispiel

Mehrere hinter­einanderliegende ­Wohnungen

Ein Fall der technischen Unmöglichkeit liegt dann vor, wenn mehrere hintereinanderliegende Wohnungen durch eine Fußbodenheizung versorgt werden. Hier könnte nur der Gesamtverbrauch der Wohnungsgruppe durch Wärmemengenzähler erfasst werden, während Zwischenmessungen nach dem gegenwärtigen Stand der Technik nicht möglich sind.

Wirtschaftliche Unzumutbarkeit

Dem Fall der technischen Unmöglichkeit wird der Fall der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit gleichgestellt. Unverhältnismäßig hohe Kosten liegen vor, wenn diese nicht durch die Einsparungen, die i. d. R. innerhalb von 10 Jahren zu erzielen sind, erwirtschaftet werden können.

Wichtig

Ausnahmen für ­Gebäude vor 1.7.1981

Eine Ausnahme gilt weiter für Gebäude, die vor dem 1.7.1981 bezugsfertig geworden sind und in denen der Nutzer aufgrund technischer Gegebenheiten den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann. In den neuen Bundesländern gilt als Stichtag der 1.1.1991.

Praxis-Beispiel

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