Andreas Ferl
12.02.09, 22:05 Uhr
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Sehr geehrte Damen und Herren, ich habe die WEG-Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft übernommen. Der bisherige Verwalter hat zum Jahresende Abgrenzungsbuchungen vorgenommen.
Beispiel:
Der Kabelfernsehen-Anbieter bucht für den Zeitraum 12/2007 - 11/2008 einen Betrag vom 1200 € ab. In der Jahresabrechnung 2007 werden hieraus nur 100 € (für Dezember 07) abgerechnet, der Rest wird in der Abrechnung 2008 veranschlagt. Die Buchungen hierfür sind wie folgt vermerkt:
10.12.2007 Kabelanschlusskosten -1200 €
31.12.2007 Abgrenzung Kabelanschlusskosten 08 +1100 €
01.01.2008 Kabelanschlusskosten 01-11/2008 -1100 €
Entsprechende Vorgehensweise findet sich bei diversen Versicherungen. Ist so eine Vorgehensweise sinnvoll?
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Peter Schmitz
15.02.09, 15:50 Uhr
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Sehr geehrter Herr Ferl,
Ihre Frage ob die Vorgehensweise sinnvoll ist, stellt sich nicht. Die rechtlichen Ansprüche an die Wohngeldabrechnung sprechen klar gegen eine solche Abgrenzung von Kosten.
Die Abrechnung ist nachvollziehbar als Einnahme/Ausgabe Rechnung zu führen. Wenn Sie sich mit den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Abrechnung beschäftigen, werden Sie feststellen, dass Abgrenzungen nur im Zusammenhang mit einer Bilanz vorkommen. Somit müßten Sie eine Bilanz erstellen, was aber nicht dem WEG entspricht. Ihre Abrechnung ist damit anfechtbar.
Ich habe auch Ihre anderen Anfragen gelesen und möchte Ihnen nicht zu nahe treten, wenn ich der Meinung bin, dass die WEG Verwaltung in die Hände von ausgebildeten Fachverwaltern gehört. Bitte unterschätzen Sie nicht das Risiko der Haftung für Sie als Verwalter. Prüfen Sie doch einmal, ob die Neuerungen des Einkommensteuergesetzes bereits in der Abrechnung 2007 umgesetzt waren.
Nichts für ungut, ich hoffen Ihnen trotzdem geholfen zu haben.
Peter W. Schmitz
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Ali Kahya
17.02.09, 10:02 Uhr
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Abgrenzungen sind an sich sinnvoll, insbesondere im Hinblick auf die Abrechnungen mit den Mietern > Ohne Abgrenzung können die NK-Abrechnungen Vorn bis Hinten weder korrekt noch fair sein.
Aber die WEG-Gesetze wollen nun mal leider meistens anders haben. Vielleicht weil sie noch in Kinderschuhen stecken.
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Peter Schmitz
17.02.09, 10:11 Uhr
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Hallo,
Das WEG steckt nicht in den Kinderschuhen, da es bereits seit den 50ziger Jahren existiert und in 2007 novelliert wurde. Die Regeln für die Abrechnung nach dem WEG geltend ebenso auch für die Grundsätze bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung für die Mieter. Entsprechende Regelungen sind durch Urteile auch belegt.
Abgrenzungen werden in Sonderfällen (z.B. Ölendbestände, Schlussrechnung Gas) akzeptiert und sind auch in Ordnung, aber die Abgrenzung von Versicherungsprämien oder anderen Leistungen machen keinen Sinn und verursachen, dass auch der vermietende Eigentümer vor Gericht einen Prozess verliert, wenn die Abrechnung so aufgebaut ist.
Ihr
Peter W. Schmitz
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Jürgen Wodarczyk
18.02.09, 13:03 Uhr
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Guten Tag,
den Aussagen meines Kollegen, Herrn Peter Schmitz, ist 100% zuzustimmen. Bei der WEG-Abrechnung hat das sogenannte Abflussprinzip Vorrang, so dass eine Abgrenzung hiernach nicht zulässig ist.
Im Gegensatz sollte der Vermieter bei einer Betriebskostenabrechnung durchaus das Leistungsprinzip beachten und etwaige Abgrenzungen - soweit machbar - vornehmen. Der BGH hat jedoch mit seinem Urteil vom 20.02.2008, Az.: VIII ZR 49/07 festgehalten, dass auch für den Vermieter das Abflussprinzip grundsätzlich zulässig ist. Dies natürlich nur dann, wenn innerhalb dem Mietvertrtag keine anderweitige Regelung getroffen ist.
Mit bestem Dank und freundlichen Grüssen
Jürgen Wodarczyk
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Sven Bannas
19.02.09, 11:54 Uhr
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Hallo!
auch wenn Ihre Antworten von Herrn Schmitz und Herrn Wodarczyk richtig sind, wäre es meines Erachtens dennoch sehr sinnvoll, wenn Abgrenzungsposten gebildet werden dürften, beipsielsweise bei Versicherungsschäden oder fehlgeleiteten Zahlungen - idealerweise auch bei Kabelgebühren. Die nicht geforderte Bilanz wird dann durch einen Vermögensstatus, der sowieso unbedingt (freiwillig) erstellt werden sollte, ersetzt.
Abgrenzungen sind auch möglich, und das wurde bisher nicht erwähnt, wenn die Gemeinschaftsordnung oder eine Vereinbarung dies gestattet, wie es in einigen neueren Teilungserklärungen bereits berücksichtigt wird. Dies wäre vor der endgültigen Beantwortung der Frage von Herrn Ferl noch zu prüfen.
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Ali Kahya
20.02.09, 16:41 Uhr
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"Abgrenzungen sind auch möglich, wenn die Gemeinschaftsordnung oder eine Vereinbarung dies gestattet, wie es in einigen neueren Teilungserklärungen bereits berücksichtigt wird. "
Daraus ist erkennbar, dass Abgrenzungen praktikabel, und da gerechter, auch von Eigentümern erwünscht wird.
Die ETW-Vermieter können Abgrenzungen kaum vornehmen wenn diese nicht schon in WEG-Abrechnungen berücksichtigt worden sind.
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Peter Schmitz
20.02.09, 16:50 Uhr
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Serh geehrte Kollegen,
diesen Forum soll Sachverhalte diskutieren und Ratschläge geben. Ich bin nun seit 24 Jahren im Bereich der WEG Verwaltung tätig und bin ausserdem Dozent an 2 Fachhochschulen im Bereich Property Management.
Wir können hier kein Recht sprechen oder Gesetze ändert. Die Rechtsprechung ist hier klar. Der Gerechtigkeitsgedanke ehr Sie sehr, aber vor Gericht kann Ihnen als Verwalter diese Sache zum Verhängnis werden.
Natürlich ist die Teilungserklärung die Verfassung der WEG und regelt damit das Miteinander. Ich kann nur vor Abgrenzungen warnen und erinnere an den Spruch "Vor Gericht und auf hoher See sind Sie in Gottes Hand".
Wer A sagt muss auch B sagen. Wer abgrenzt muss auch alle weiteren Vorgaben des Bilanzrechtes beachten. Wenn der Eigentümer/Mieter die Bilanz (auch wenn sie richtig ist) nicht versteht, dann wir sein Einspruch vor Gericht Erfolg haben.
Ich habe solche Prozesse schon verfolgt und es ist immer so ausgegangen.
Ihr
Peter W. Schmitz
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Hedda Stroh
24.02.09, 14:30 Uhr
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Hallo! Ich als Laie stelle mir gerade die Frage:
Wie ist es mit Zahlungen, die im März 2008 für 2007 fliessen, beispielsweise Kosten für den Abrechnungsdienst. Gehören die dann in die Abrechnung 2007 oder dürfen die erst in 2008 abgerechnet werden obwohl sie das Jahr 2007 betreffen? Denn diese Kosten sind ja in den Verbrauchsabrechnungen 2007 schon enthalten und entsprechend umgelegt, obwohl sie erst in 2008 geflossen sind.
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Peter Schmitz
24.02.09, 14:37 Uhr
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Hallo Frau Depner,
bei den Kosten des Abrechnungsdienstes, des Heizölendbestandes usw.. besteht die Möglichkeit der Abgrenzung. Die Gerichte gehen davon aus, dass hierdurch die Abrechnung nicht unübersichtlich wird. Bei anderen Kosten (Versicherungsprämien usw.) wird dies aber so angesehen.
Schöne Grüße
Peter W. Schmitz
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