T. Henke
16.03.10, 12:20 Uhr
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Hallo,
habe eine Wohnhaus mit 4 Mietparteien zu verwalten, wo bisher die Betriebs- und Heizkostenabrechnung per Abflussprinzip erstellt wurde.
Der Abrechnungszeitraum ist 01.07.2008 bis 30.06.2009 zum Beispiel. So wurde bisher seit Jahren abgerechnet.
Jetzt moniert der Mieterbund der Nichtnachvollziehbarkeit, hier nur die Heizkostenabrechnung, da diese nach dem Abflussprinzip erstellt wurde. Grundlage der Abrechnung war die Rechnung des Gasversorgers aus dem Jahr 2007 für den Zeitraum 29.03.2006-28.03.2007 und 29.03.2007 bis 21.03.2008. Aus diesen Abrechnungen wurden die jeweiligen Vorauszahlungen für die Zukunft an den Gasversorger in die Abrechnung mit eingerechnet und die Verrechnung der aus der Abrechnung hervorgegangenen Gutschriften bzw. Nachzahlungen der alten Abrechnung entsprechend in der Heizkostenabrechnung verrechnet. Im Haus befindet sich ein Hauptgaszähler, dem ein Heizkessel (Gasbrenner)nachgeschaltet ist, von dem aus 4 Stränge zu den Wohnungen abgehen, bei denen jeweils 1 Wäremmengenzähler vorgelagert wurde und auch zum Stichtag immer abgelesen wurde. In den Wohnungen befinden sich keine weiteren Messeinrichtungen (HKV). Nach den neusten Urteilen ist bei der Heizkostenabrechnung das Abflussprinzip nicht zulässig. Ein Urteil zur Heizkostenabrechnung ist beim BGH noch anhängig, wegen Abfluss- oder Leistungsprinzip; soweit ich beim googlen herausgefunden habe.
Meine Fragen?
a) ist durch die bisherige Abrechnung die Heizkostenabrechnung nun ungültig
b) wie kann ich weiter vorgehen
c) kann ich die abrechnung heilen, falls diese ungültig sein sollte
d) muss ich Heizkostenabrechnugn neu erstellen
e) muss ich für die Zukunft die Heizkostenabrechnugn anhand der Gasrechnung berechnen, damit ich nach dem Leistungsprinzip abrechne, dann jedoch unterschiedliche Abrechnungszeiträume bei BK- und HK-abrechnung
Danke in Voraus und hoffe auf Hilfe
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Volker Getzin
22.03.10, 15:42 Uhr
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Hallo Herr Henke,
da die Rechtslage wahrlich nicht einfach ist, würde ich zunächst (mir) folgende Fragen beantworten:
1.Was genau beanstandet der Mieterbund (was kann er nicht nachvollziehen)?
2.Zu welchen Verwerfungen führt die vorgenommene Abrechnung tatsächlich - sind Treu und Glauben verletzt?
Falls die Antworten nicht zur Lösung führen, würde ich mich danach um die Klärung der Rechtslage bemühen.
Meine Antwort ist sicherlich nicht toll, aber vielleicht doch zu bedenken.
freundliche Grüsse
Volker Getzin
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T. Henke
23.03.10, 06:48 Uhr
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Hallo Hr. Getzin, danke für Ihre Antwort.
Beanstanden tut der Mieterbund zunächst, dass wir zu 100% nach Verbrauch umgelegt haben, dann die Differenz zwischen Gasverbrauch und der Verbrauch der Wärmemengenzähler, diese vermischt der Mieterbund, obwohl dies ja unterschiedliche Sachen sind, das eine ist Gas in m³, das andere Wasser in m³, habe jetzt ihm jetzt noch einmal erläutert, wie sich Gasverbrauch und die anteilige berechnung des Jahresverbrauches anhand der Abschlagszahlungen errechnet und die umlegung der kosten berechnet auf Verbrauch anhand der Werte der Wärmemengenzähler.
einzigster Knackpunkt wäre, dass wir mit den Mietern keine vereinbarung haben über die 100% Umlegung nach Verbrauch. dies wurde schon seit über 10 Jahren so gemacht und seit wir das Haus übernommen haben fortgeführt, bisher ohne Beanstandungen.
Gruß T. Henke
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Volker Getzin
23.03.10, 10:24 Uhr
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Hallo Herr Henke,
Sie sind ja ein Frühaufsteher, bravo!
Ihren Text habe ich aber nicht so richtig verstanden, besser wäre es, den Tatbestand in Zahlen zu sehen. WennSie wollen, können Sie mir den über volker.getzin@t-online zuschicken.
Zum Inhalt folgendes: ich kann kein Problem erkennen, wenn Sie die Heizkosten nach Verbrauch (lt. WM-Zähler) berechnen, sofern Sie die richtige Kostenbasis für den Gesamtwärmepreis haben (der Gasverbrauch spielt doch z.B. gar keine Rolle, da nach WMZ abgerechnet wird, wohl aber der Gaspreis (und zwar der richtige, der nämlich die Basis des Verbrauchs ist- und ich habe den Verdacht, dass da das Problem liegen könnte).
Viel erfolg bei der weiteren Klärung und freundliche Grüße
volker getzin
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Patrick Meier
25.03.10, 10:49 Uhr
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Hallo Herr Henke,
die Verteilungsmaßstab ist in der HeizKV festgelegt. Eine Verteilung zu 100% ist nach §7 nicht zulässig. Insofern hätte dort der Mieterbund recht.
M.E. ist eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip korrekt, da teilweise auch kein Einfluss auf die Abrechnungserstellung bei den Versorgungunternehmen besteht. Es dürfen natürlich nur die in dem Zeitraum angefallenen Abschläge und Abrechnungen erfasst werden.
Eine Heilung der Abrechnung ist innerhalb des 12 Monatszeitraum nach Abrechnungszeitraumende möglich. Nach diesem Zeitraum kann eine Korrektur ebenfalls durchgeführt werden, jedoch kann diese nicht mit einer Nachzahlung für den Mieter enden (Guthaben müssen ausgezahlt werden; Nachforderungen nicht)
Für die Abrechnung der Heizkosten ist der Wärmemengenzähler ausschlaggebend. Dieser gibt einen Wärmeverbrauch (kein m² Wasser) zurück und kann dann als Maßstab für die Abrechnung gelten. Insoweit ist die Abrechnung aus meiner Sicht korrekt.
Ich hoffe die Antwort hilft.
Gruß
P. Meier
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T. Henke
25.03.10, 12:41 Uhr
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Hallo Hr. Meier, Danke für die Antwort, diese Vermutung bzw. Gedankenzug hatte ich auch, bloss man ist ziemlich unsicher, da ja noch keine eindeutige Rechtsprechnung vorliegt zur HK-abrechnung durch den BGH, jedoch eine hierzu anhängig ist, mal schauen wies ausgeht.
Gruß T. Henke
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