Thorsten Hausmann
08.03.10, 10:29 Uhr
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Auf ein sehr wichtiges Urteil des Bundesgerichtshofes vom 4. Dezember 2009 zur Instandhaltungsriicklage möchte ich heute hinweisen:
Seine erste Einschätzung zu diesem wichtigen Urteil hat der Rechtsanwalt und Fachanwalt für WEG-Recht Tobias Hübner in dieser Stellungnahme veröffentlicht:
Mit seinem Urteil vom 4. Dezember 2009 hat der Bundesgerichtshof wiederum gezeigt, dass ihm die „praktischen" Auswirkungen seiner Urteile egal sind.
Mitten in der Versammlungszeit , wenn die Verwalter sowieso nicht wissen, wo ihnen der Kopfsteht, wirft der Bundesgerichtshof die bisherige Abrechnungspraxis über den Haufen.
Grundsätzlich wäre dies nicht so gravierend, stünden jetzt nicht sämtliche Jahresabrechnungen an. Die von den Verwaltern verwendeten Programme geben eine korrekte Abrechnung nach den Vorgaben des Bundesgerichtshofes zurzeit jedoch nicht her.
Rechnet ein Verwalter aber jetzt, nachdem das Urteil des Bundesgerichtshofs veröffentlich wurde, noch nach der „alten Methode" ab, riskiert er die Anfechtung der Jahresabrechnung durch einen Wohnungseigentümer. Das Gericht würde dem Anfechtungsantrag stattgeben. Dem Verwalter würden dann wohl die Kosten des Anfechtungsverfahrens auferlegt werden. Daneben müsste er selbstverständlich dann die Abrechnung noch einmal wiederholen.
Für die Abrechnung muss zukünftig Folgendes bedacht werden:
1.Die eigentliche Jahresabrechnung beinhaltet nur noch die Einnahmen und Ausgaben
der „klassischen" Betriebskosten, d. h. Kosten und Lasten der Verwaltung. Die Instandhaltungsrücklage darf hier nicht mehr als Kostenposition auftauchen.
Aber auch bei den Einnahmen, d. h. bei den Zahlungen der jeweiligen Eigentümer darf der Anteil der Instandhaltungsrücklage nicht mehr auftauchen.
Die Wohngeldzahlung ist also zu
trennen in das eigentliche Wohngeld und den Anteil der im Wohngeld für die Ansparung der Instandhaltungsrücklage enthalten ist.
In der eigentlichen Jahresabrechnung taucht dann nur der Wohngeldanteil auf.
2.Daneben hat die Jahresabrechnung dann die Rubrik „Entwicklung der Instandhaltungsrücklage" zu enthalten. Hier sind dann wiederum zwei Rechnungen zu machen, und zwar zum einen eine Soll-Abrechnung und zum anderen eine Ist-Abrechnung.
Laut Bundesgerichtshof müssen beide Entwicklungen aus der Jahresabrechnung er
sichtlich sein. Es muss hier also ein doppelter Status ausgewiesen werden. Daran
schließen sich natürlich weitere Probleme an, die heute noch überhaupt nicht ansatz
weise geklärt sind. So zum Beispiel die Frage, wie Zahlungen eines Eigentümers ver
bucht werden sollen, wenn Rückstände im Wohngeld bestehen. (Zunächst in voller
Höhe auf das eigentliche Wohngeld? Zunächst in voller Höhe auf die anteilige In
standhaltungsrücklage? Anteilig, d. h. quotal?)
3.Das einzig erfreuliche ist, das die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes auf den
Wirtschaftsplan keine Auswirkung hat. Die Wirtschaftspläne können wie bisher beschlossen werden. Man könnte allenfalls überlegen, ob man zur besseren Übersicht
lichkeit nicht einen Betrag als Wohngeldvorauszahlung beschließt, sondern zwei ge
trennte Beträge (das eigentliche Wohngeld sowie den Anteil zur Zuführung der In
standhaltungsrücklage). Wenn dann noch beide Beträge getrennt gezahlt werden, be
steht auch nicht das bevorstehende Verrechnungsproblem.
Norderstedt, 4. März 2010
Rechtsanwalt und Notar Tobias Hübner Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht SOTH Rechtsanwälte und Notare, Fachanwälte :www.soth.de">http:www.soth.de
Fragen können auch direkt an RA Hübner gestellt werden.
Ihr Thorsten Hausmann
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Egon Walter
08.03.10, 19:57 Uhr
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Hallo zusammen,
das Urteil kommt jetzt in der Tat sehr ungelegen.
Hier gibt es auch schon Fragen und Antworten zu dem Urteil: http://www.haufe.de/immobilien/specialContentDetail?id=1267188110.42
Wie gehen Sie mit dem Urteil um? Machen Sie die Abrechnungen 2009 nach den BGH Vorgaben oder ignorieren Sie diese und hoffen, dass die Eigentümer nicht anfechten?
Viele Grüße
Egon Walter
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Sabine Dawid
11.03.10, 20:40 Uhr
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Die Verbände laufen auch Hochtouren und geben Seminare über die weitere Vorgehensweise.
Bisher mache ich die Abrechnungen wie vor dem Urteil. Das Risiko gehen wir ein.
Aber ich bezweifle grundsätzlich ob mit der neuen Vorgeheensweise die Beiräte besser durchblicken.
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