Jürgen Filusch
15.01.10, 15:58 Uhr
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Guten Tag zusammen,
wäre schön, wenn mir jemand seine Meinung zu folgemdem Sachverhalt mitteilen könnte:
Die Eigentümer erwarben im Juli 2005 eine Eigentumswohnung in einem renovierten Altbau (Bestandsbau) mit vertraglich vereinbarter (damals noch ausstehender) Renovierung des Treppenhauses. Die Renovierung wurde im Kaufvertrag leider nicht näher beschrieben, sondern nur aufgeführt, dass eine solche stattfindet.
Die Renovierung des Treppenhauses erfolgte erst im November 2005 und wurde nach Meinung der Eigentümer unsachgemäß ausgeführt (wackeliger Handlauf, Auswölbungen am Verputz, Tapeten mit Luftblasen etc.).
Im Kaufvertrag findet sich die Regelung, dass für die Wohnung keine Gewährleistung besteht (Gewährleistungsausschluss). Der Bauträger ist nun der Meinung, dass dies dann auch automatisch für das renovierte Treppenhaus gilt.
Ich bin mir nicht ganz sicher, was ich den Eigentümer in diesem Fall raten sollte und wäre für eine weitere Meinung dankbar.
MfG
Filusch
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Ali Kahya
20.01.10, 13:25 Uhr
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Es hängt davon ab, was im Kaufvertrag vereinbart wird.
Nur erwähnt heißt noch lange nicht vereinbart.
Wenn nicht expliziert vereinbart wird, dass der Verkäufer die Renovierung des Treppenhauses übernimmt, so geht die anteilige Renovierungspflicht und -kosten auf den Käufer mitrübergeht. Denn verkauft wird neben der Wohnung immer auch das anteilige Gemeinschaftsfläche (hier: Treppenhaus).
Dass das Treppenhaus renoviert wird, war praktisch nur ein Hinweis an den Verkäufer.
Selbst wenn im Kaufvertrag vereinbart wird, dass der Verkäufer die Kosten übernimmt, heißt immer noch nicht, dass dieser die Renovierung selbst ausführen muss.
Außer im Dringenden Sonderfall, ist die Ausführung der Arbeiten an Gemeinschaftseigentum Sache der Gemeinschaft.
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Jürgen Filusch
21.01.10, 16:06 Uhr
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Guten Tag und vielen Dank für Ihre Antwort Herr Kahya,
wenn die Wohnung mit Gewährleistungsausschluss gekauft wurde und das Treppenhaus 4 Monate später auf Kosten des Bauträgers renoviert wird, besteht dann aus Ihrer Sicht automatisch auch ein Gewährleistungsausschluss für das Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus) oder eher nicht?
Schließlich konnten etwaige Mängel bei Übergabe des Sondereigentums noch gar nicht bekannt sein.
Ein Abnahmeprotokoll zum Gemeinschaftseigentum liegt den Eigentümern nicht vor.
Im Abnahmeprotokoll zum Sondereigentum findet sich nur der Vermerk, dass das Treppenhaus noch renoviert wird (nach Beendigung von Bauarbeiten an der Dachwohnung).
Den Eigentümern wird wohl nichts anderes übrig bleiben, als einen Anwalt zu konsultieren, Ihre Meinung würde mich aber doch sehr interessieren.
Mit freundlichen Grüßen
Jürgen Filusch
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Ali Kahya
22.01.10, 13:32 Uhr
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" wenn die Wohnung mit Gewährleistungsausschluss gekauft wurde und das Treppenhaus 4 Monate später AUF KOSTEN DES BAUTRÄGERS renoviert wird, ..."
Ist das Treppenhaus nun vom Bauträger renoviert worden, oder haben die Gemeinschaft diese renovieren lassen und will die Kosten vom Bauträger verlangen ?
Aus welchem Grund ? Ist so mit dem Bauträger vereinbart worden ?
" Das Treppenhaus noch renoviert wird (nach Beendigung von Bauarbeiten an der Dachwohnung)"
Dieser Vermerk sagt nicht, dass der Bauträger selbst die Renovierungspflicht und -kosten übernimmt.
Die Renovierungsarbeiten an Treppenhaus wird vielleicht von derselben Baufirma, die in der
Dachwohnung arbeitet, anschließend ausgeführt.
Es heißt aber nicht, dass die Treppenhausarbeiten auch vom Bauträger, sondern könnte von der Gemeinschaft beauftragt worden sein.
Im Übrigen, wieso Renovierung und keine Fertigstellung, ist das Treppenhaus alt ?
" Schließlich konnten etwaige Mängel bei Übergabe des Sondereigentums noch gar nicht bekannt sein. "
Dies kann an sich nicht sein, außer verdeckten Mängel. Mängel an Treppenhaus sind aber sichtbar.
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Jürgen Filusch
26.01.10, 08:36 Uhr
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Guten Tag,
es handelt sich um einen teilsanierten Altbau aus dem Jahre 1900. Die renovierten Wohnungen wurden mit dem Eintrag im Kaufvertrag erworben, dass nach Fertigstellung der (zu sanierenden) Dachwohnung (und Dacheindeckung) das Treppenhaus renoviert wird.
Der Bauträger hat die Renovierung des Treppenhauses durch einen Handwerker durchführen lassen und auch die Kosten übernommen.
Die sanierte Dachwohnung wurde mit den üblichen 5 Jahren Gewährleistungsanspruch gekauft, die renovierten Wohnungen haben einen Gewährleistungsausschluss.
Den Eigentümern stellt sich nun die Frage, ob hier ein Gewährleistungsanspruch für das Treppenhaus besteht?
Mit freundlichen Grüßen
Jürgen Filusch
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Ali Kahya
27.01.10, 16:00 Uhr
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" Der Bauträger hat die Renovierung des Treppenhauses durch einen Handwerker durchführen lassen und auch die Kosten übernommen.
Die sanierte Dachwohnung wurde mit den üblichen 5 Jahren Gewährleistungsanspruch gekauft, die renovierten Wohnungen haben einen Gewährleistungsausschluss. "
Nachdem die übrigen Wohnungen Gewährleistungsausschluss haben, hat praktisch nur der DG Wohnungskäufer gegenüber dem Bauträger/Verkäufer den Gewährleistungsanspruch.
Dies auch bezüglich des anteiligen Treppenhauses.
Es sieht so aus, als hätte der Bauträger die ERSTmaligen Renovierungskosten für Treppenhaus gänzlich übernommen. Gewährleistung aber nur gegenüber der DG Wohnung.
Renovierung und Gewährleistung sind nicht dieselben.
Renovierung = Schönheitsreparatur; Gewährleistung bezieht sich auf die Mängel und die Zukunft 5 Jahre.
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Jürgen Wodarczyk
27.01.10, 16:43 Uhr
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Guten Tag Herr Filusch,
ich kann mich den Vorinformationen des Herrn Kayha nicht anschließen. Ich sehe die Sache komplett anders.
Zunächst einmal gibt es die rechtliche Möglichkeit, dass ein Gewährleistungsausschluss für bereits fertiggestelltes Sondereigentum im Notarvertrag vereinbart werden kann. Ob aber – wie dies der Bauträger möchte – ein solcher Verzicht auch auf erst in der Zukunft entstehende handwerkliche Fertigstellungen greift kann, ist mehr als fraglich. Der Käufer als Verbraucher wird hier unangemessen benachteiligt, weil er bei Kauf ja noch nicht absehen kann, auf welche Ansprüche er verzichtet. Ich halte daher diese Argumentation rechtlich nicht haltbar.
Auch gibt es nach Ihren Aussagen im Kaufvertrag lediglich ein Ausschluss für das Sondereigentum. Ein solcher Ausschluss ist nicht automatisch auf das Gemeinschaftseigentum auszudehnen, soweit ein solcher Ausschluss dafür nicht explizit im Vertrag mit aufgeführt ist.
Weitergehend hat der Verkäufer (=Bauträger) im Kaufvertrag die schuldrechtliche Verpflichtung übernommen, dass er das Treppenhaus Instand setzt. Damit ist auch verbunden, dass er die dafür anfallenden Kosten trägt. Ansonsten würde ein solcher Passus in einem Kaufvertrag absolut keinen Sinn machen. Die Interpretation des Herrn Kayha, dass aus der von Ihnen mitgeteilten Formulierungen hervorgehen kann, dass die Renovierungspflicht und die –kosten nicht vom Verkäufer zu tragen sind, ist unhaltbar. Es dürfte auch hier rechtlich nicht zulässig sein, dass in einem Kaufvertrag über Sondereigentum den jeweiligen Käufern bereits etwaige (unbestimmte) Kosten für die zukünftige Renovierung des Gemeinschaftseigentums aufgebürdet werden.
Somit hat ein jeder Käufer einen eigenen Anspruch darauf, dass diese Leistung auch durch den Verkäufer erbracht wird. Die Ansprüche können jedoch i.d.R. nur gemeinschaftlich geltend gemacht werden.
Dass im Kaufvertrag nicht näher beschrieben ist, wie die Arbeiten auszuführen sind ist hiernach nicht schädlich. Denn dann schuldet der Verkäufer das Werk in fachgerechter Ausführung nach den anerkannten Regeln der Technik. Wenn dann, wie beschrieben, derartige Mängel auftauchen, so sind die Arbeiten m.E. nicht fachgerecht vorgenommen worden. Es besteht unzweifelhaft eine mangelhafte Leistung, für die sowohl der Verkäufer und der Handwerker die Gewährleistung übernehmen müssen.
Im Übrigen hat ja der Eigentümer des Dachgeschosses keinen Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag vereinbart, so dass dieser sodann für das gesamte Gemeinschaftseigentum eine mängelfreie Leistung, dann aber zugunsten der gesamten Hand, einfordern kann.
Meine Empfehlung lautet: Die WEer sollen sich an einen fachkundigen ReA wenden.
Lassen Sie es uns (mich) wissen, was ein ReA dazu gemeint hat.
In der Hoffnung Ihnen weitergeholfen zu haben verbleibe ich
mit freundlichen Grüssen
Jürgen Wodarczyk
IC Immobilien Consulting
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Ali Kahya
29.01.10, 14:30 Uhr
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BGH zum Umfang der Gewährleistung bei Sanierung von Altbauwohnungen (Urteil vom 6.10.2005, Az. VII ZR 117/04
Werden sanierte Altbauwohnungen verkauft, ist oftmals streitig, in welchem Umfang der Verkäufer gewährleistungspflichtig ist. Hierzu hat der BGH folgende Grundsätze aufgestellt:
Der Veräußerer eines Altbaus oder einer Altbauwohnung haftet für Sachmängel der gesamten Bausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts, wenn er vertraglich Bauleistungen übernommen hat, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind.
Möglich ist aber auch, dass der Veräußerer „nur“ eine Herstellungsverpflichtung übernommen hat, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung mit Neubauarbeiten nicht vergleichbar ist. Dann sind wegen Mängeln des Objekts die Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts anwendbar, soweit die Herstellungsverpflichtung verletzt ist. Für Art und Umfang der Herstellungspflichten wäre insoweit allein die Baubeschreibung maßgebend.
In einem Individualvertrag über den Erwerb eines Altbaus oder einer Altbauwohnung können die Parteien wirksam den Ausschluss der verschuldensunabhängigen Sachmängelgewährleistung für Mängel der von der Modernisierung des erworbenen Objekts unberührt gebliebene Altbausubstanz vereinbaren.
Eine notarielle Belehrung über Umfang und Bedeutung des Gewährleistungsausschlusses ist auch dann nicht Voraussetzung für die Wirksamkeit des Gewährleistungsausschlusses, wenn dieser in einer formelhaften Klausel enthalten ist.
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Jürgen Wodarczyk
25.02.10, 09:43 Uhr
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Guten Tag Herr
Sie hatten folgendes vermerkt:
> " Der Bauträger hat die Renovierung des Treppenhauses durch
> einen Handwerker durchführen lassen und auch die Kosten
> übernommen. Die sanierte Dachwohnung wurde mit den üblichen 5
> Jahren Gewährleistungsanspruch gekauft, die renovierten
> Wohnungen haben einen Gewährleistungsausschluss. "
> Nachdem die übrigen Wohnungen Gewährleistungsausschluss haben,
> hat praktisch nur der DG Wohnungskäufer gegenüber dem
> Bauträger/Verkäufer den Gewährleistungsanspruch. Dies auch
> bezüglich des anteiligen Treppenhauses.
Hierzu gebe ich Ihnen den Leitsatz des BGH Urteils (Az.: V ZR 80/09 vom 15.01.2010, der wie folgt lautet:
"Der Befugnis der Wohnungseigentümer, Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche durch Mehrheitsbeschluss auf die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Ausübung zu übertragen (sog. Ansichziehen), steht nicht entgegen, dass nur einem Mitglied der Gemeinschaft ein Anspruch auf ordnungsgemäße Herstellung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zusteht".
In diesem Sinne kann m.E. der DG Eigentümer zugunsten der gesamten WEG die Gewährleistung für das gesamte Gemeisnchaftseigentum einfordern.
Mit freundlichen Grüssen
Jürgen Wodarczyk
IC Immobilien Consulting
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Peter Wachsmuth
25.02.10, 10:38 Uhr
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Sehr geehrter Herr Filusch,
einen Gewährleistungsausschluss vor Erbringung der eigentlichen nicht unerheblichen Leistung, -hier die Renovierung eines Treppenhauses-, im Kaufvertrag, halte ich für abenteuerlich. Hier hätte meiner Meinung der Notar einen Pflichtverstoß begangen, da eine unbillige Benachteiligung des Käufers vorliegt.
Sie sollten den Eigentümer raten diese Regelung aus dem Kaufvertag auf ihren Bestand hin überprüfen zu lassen.
Mfg
Peter Wachsmuth
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