Bei der Wohnraummiete können die Vertragsparteien anstelle eines konkreten Umlageschlüssels für die Betriebskosten vereinbaren, dass der Vermieter den Schlüssel einseitig nach billigem Ermessen festlegt.
Hintergrund
Die Vermieterin und der Mieter einer Wohnung streiten über eine Betriebskostenabrechnung.
Laut Formularmietvertrag aus dem Jahr 2009 muss der Mieter monatlich eine Betriebskostenvorauszahlung leisten und die Vermieterin jährlich hierüber abrechnen. Mit der Abrechnung über die Betriebskosten der ersten Abrechnungsperiode sollte die Vermieterin den „Umlageschlüssel nach billigem Ermessen“ festlegen.
Die Vermieterin rechnete in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 hinsichtlich der Kostenpositionen Kaltwasser, Abwasser und Müll nach der jeweiligen Anzahl der Personen im Haushalt ab.
In der anschließenden Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 verwendete die Vermieterin denselben Umlageschlüssel und errechnete eine Nachzahlung von 526,23 Euro. Der Mieter wendet ein, die genannten Positionen seien nach dem gesetzlichen Maßstab Wohnfläche abzurechnen und errechnet ein Guthaben von 258,33 Euro.
Entscheidung
Dem Mieter steht kein Guthaben zu. Die Betriebskostenabrechnung 2010 ist im Hinblick auf den Umlageschlüssel, der vom gesetzlichen Abrechnungsmaßstab abweicht, nicht zu beanstanden. Die Vermieterin hat insoweit mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 ihr im Mietvertrag vereinbartes einseitiges Leistungsbestimmungsrecht für die zukünftigen Abrechnungen wirksam ausgeübt.
Die Betriebskosten waren nicht nach dem Anteil der Wohnfläche als dem gesetzlichen Umlageschlüssel gemäß § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB abzurechnen. Die Parteien haben den Umlageschlüssel im Mietvertrag wirksam anders geregelt, indem sie der Vermieterin ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen eingeräumt haben.
Weder der Wortlaut noch der Gesetzeszweck von § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB stehen einer solchen Vereinbarung entgegen. Die Vorschrift ist in vollem Umfang abdingbar. Daher steht es den Mietparteien auch frei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht zu vereinbaren.
Dem steht auch nicht das Anliegen des Gesetzgebers entgegen, Streitigkeiten in den Fällen zu verhindern, in denen die Parteien keinen Verteilungsmaßstab vereinbart haben. § 556a Abs. 1 BGB soll für diese Fälle einen konkreten Abrechnungsmaßstab (Wohnfläche) bereitstellen. Sofern die Parteien jedoch dem Vermieter durch eine Vereinbarung das Recht vorbehalten, den Abrechnungsmaßstab einseitig nach billigem Ermessen zu bestimmen, nehmen sie das Risiko von Streitigkeiten über dessen Ausübung sehenden Auges in Kauf.
Die streitige Formularklausel ist auch nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, denn sie sieht vor, dass die einseitige Festlegung des Abrechnungsschlüssels billigem Ermessen entsprechen muss.
(BGH, Urteil v. 5.11.2014, VIII ZR 257/13)
§ 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. …