Erstellt ein Dienstleister fehlerhafte Heizkostenabrechnungen, muss er dem Vermieter den Schaden ersetzen, der dadurch entsteht, dass der Vermieter Mietern nach einer Abrechnungskorrektur überzahlte Beträge erstattet, von anderen Mietern zu wenig gezahlte Beträge aber nicht mehr nachfordern kann.
Hintergrund
Die Vermieter von Wohnungen verlangen von einem Energiedienstleister Schadensersatz wegen fehlerhafter Heiz- und Warmwasserabrechnungen.
Der Dienstleister hatte für die Wohnanlagen unter anderem die Abrechnungen für die Jahre 2008 und 2009 erstellt und dabei Zählerstände addiert, die nicht hätten addiert werden dürfen. Die Heiz- und Warmwasserkosten wurden den Wohnungen daher falsch zugeordnet – manchen zu hohe und manchen zu geringe Kosten. Die Abrechnungen wurden den Mietern übersandt. Teilweise leisteten die Mieter Nachzahlungen, teilweise erhielten sie Guthaben ausbezahlt.
Inzwischen hat der Dienstleister die Abrechnungen korrigiert. Die Mieter haben die korrigierten Abrechnungen im November 2014 erhalten.
Die Vermieter beabsichtigen, den Mietern, die aufgrund der ersten, fehlerhaften Abrechnung zu hohe Heizkosten gezahlt haben, die überzahlten Beträge von insgesamt 60.000 Euro zu erstatten. Sie verlangen vom Energiedienstleister Schadensersatz in dieser Höhe.
Der Dienstleister meint, die Vermieter seien nicht zur Auszahlung der überzahlten Beträge an die Mieter verpflichtet, da die Jahresfrist, innerhalb der die Mieter Einwände gegen die ursprünglichen Abrechnungen hätten erheben müssen, abgelaufen sei. Außerdem müssten die Vermieter den Mietern gegenüber Verjährung einwenden.
Entscheidung
Das LG Berlin gibt den Vermietern Recht.
Der Dienstleister hat seine vertragliche Verpflichtung, eine verbrauchsabhängige ordnungsgemäße Abrechnung zu erstellen, verletzt, indem er Zählerstände zusammengerechnet hat, die er nicht hätte addieren dürfen. Hierdurch wurden den Wohnungen die Heiz- und Warmwasserkosten falsch zugeordnet, so dass einige Mieter zu viel und einige zu wenig gezahlt haben.
Den Vermietern ist ein Schaden in Höhe der Zuvielzahlungen der Mieter entstanden, denn die gegenüber den anderen Mietern zu wenig berechneten Heizkosten in den Jahren 2008 und 2009 können sie nicht nachträglich durch eine Änderung der Betriebskostenabrechnungen geltend machen. Gemäß § 556 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB ist die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Die Vermieter hätten die verspätete Geltendmachung der Heiz- und Warmwasserkosten jedoch zu vertreten, denn sie haben sich das Verschulden des Dienstleisters als ihres Erfüllungsgehilfen zurechnen zu lassen.
Die Mieter, die Zuvielzahlungen geleistet haben, können eine Rückzahlung dieser Zahlungen jedoch verlangen. Zwar ist die Frist für Einwendungen gegen die ersten, fehlerhaften Betriebskostenabrechnungen abgelaufen. Allerdings hätten die Mieter die verspätete Geltendmachung der Einwendungen nicht zu vertreten, denn die ursprünglichen Betriebskostenabrechnungen enthielten Fehler, die durch bloße Prüfung und gegebenenfalls Vergleich mit dem Mietvertrag nicht erkennbar waren.
Darüber hinaus sind die Vermieter auch berechtigt, die Zuvielzahlungen der Mieter aus eigenem Antrieb auszugleichen – ohne dass ihre Mieter diesen Anspruch geltend machen würden. Es liegt im Interesse der Vermieter, zu ihren Mietparteien ein vertrauensvolles Vertragsverhältnis zu führen. Dies wäre nicht gegeben, wenn – wie hier – einige Mieter wegen einer falschen Abrechnung des Abrechnungsdienstes erhebliche Beträge bezahlen würden, ohne dass sie insoweit Leistungen in Anspruch genommen hätten.
(LG Berlin, Urteil v. 20.1.2015, 22 O 187/12)