Energieausweis und EnEV 2009 - Häufig gestellte Fragen aus der Verwalterpraxis

Im Haufe Online-Seminar "Energieausweis und EnEV 2009" haben die Teilnehmer zahlreiche Fragen an den Referenten, Rechtsanwalt Georg Hopfensperger, gestellt. Hier sind die wichtigsten Fragen und Antworten für Sie zusammengestellt.

Können die Kosten der Inspektion an Klimaanlagen auf die Mieter umgelegt werden?

Die Kosten der Inspektionen an Klimaanlagen können auf die Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag ausdrücklich als Position „sonstige Betriebskosten“ (§ 2 Nr. 17 BetrKV) vereinbart wurde.

§ 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung ist kein Auffangtatbestand, sondern alle Kostenpositionen, die der Vermieter umlegen will, müssen dort ausdrücklich als sonstige Kostenpositionen vereinbart werden.

Was passiert, wenn man keinen Energieausweis erstellen lässt?

Die zuständige Landesbehörde kann Sie dazu zwingen, einen Energieausweis erstellen zu lassen, beispielsweise durch Zwangs- oder Bußgelder. Denkbar wäre sogar Ordnungshaft.

Kann der Vermieter/Verwalter die Verbrauchsdaten direkt vom Mieter bzw. Energieversorger herausverlangen?

Die Versorgungsunternehmen sind auch gegen den erklärten Willen des Mieters verpflichtet, die Daten der Heizkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre herauszugeben. Datenschutzgründe sprechen nicht dagegen.

Der Mieter selbst ist nach meiner Einschätzung ebenfalls aus vertraglichen Treuepflichten dazu gehalten, die Daten an den Vermieter zur Erstellung des Verbrauchsausweises herauszugeben. Entscheidungen dazu gibt es aber noch nicht. Bei Neuabschlüssen sollte der Vermieter eine Regelung in den Mietvertrag aufnehmen, die den Mieter verpflichtet, die Daten auf Verlangen an den Vermieter herauszugeben.

Können Kosten des Energieausweises auf den Mieter umgelegt werden?

Werden Modernisierungen durchgeführt, so sind die Kosten für die Erstellung des Energieausweises im Rahmen der Mieterhöhung nach Modernisierung als sog. Baunebenkosten zu berücksichtigen.

Werden keine Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so handelt es sich um Kosten, die lediglich in Erfüllung einer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung entstehen. In diesem Fall ist keine Umlage auf den Mieter möglich.

Wer ist berechtigt, Energieausweise auszustellen?

Im Wesentlichen sind dies Architekten, Fachingenieure, Handwerksmeister mit Zusatzqualifikation und zertifizierte Energieberater.

Haben Mieter nach der EnEV Anspruch auf Durchführung von Modernisierungen?

Nein. Ein Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Durchführung von Modernisierungen. Modernisierungen stehen im freien Belieben des Vermieters.

Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn der sog. Mindeststandard für zeitgemäßes Wohnen nicht mehr erreicht wird. Der BGH hat dazu entschieden, dass ein gleichzeitiger Betrieb einer Waschmaschine und eines Geschirrspülers zusammen mit einem Staubsauger möglich sein muss. Anderenfalls kann der Mieter die Erneuerung der Elektroinstallation verlangen.

Gibt es Fördermittel?

Ja. Es gibt einzelne Länderprogramme zur Förderung von energetischen Sanierungen. Die Einzelheiten können Sie bei der Stadtverwaltung und der für Sie zuständigen Baubehörde erfragen.

Daneben gibt es bedeutende Förderprogramme bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau. Die Einzelheiten über die diversen Förderprogramme, insbesondere das CO2-Gebäudesanierungsprogramm, das Programm Wohnbau Modernisieren, Solarstromerzeugung, Ökologisch Bauen sowie das Wohnungseigentumsprogramm erhalten Sie unter der Internetadresse www.kfw.de. (s. hierzu auch KfW-Förderprogramme für private Bauherrn)

Muss man bei Mehrhausanlagen pro Hauseingang einen Ausweis erstellen lassen?

Ja. Der Energieausweis ist immer im Hinblick auf ein konkretes Gebäude zu erstellen. Mehrhausanlagen verfügen regelmäßig über eigene Heizungen und unterschiedliche energetische Qualitäten, sodass hier jeweils ein eigener Energieausweis zu erstellen ist.

Die Erstellung eines einzigen Energieausweises dürfte als Ausnahme dann in Betracht kommen, wenn es sich tatsächlich um vollkommen identische Gebäude handelt. Dies gilt wiederum nur für den Bedarfsausweis, da beim Verbrauchsausweis der konkrete Energieverbrauch des jeweiligen Gebäudes in den Energieausweis einfließt.

Wir haben 9 Wohnungen im Haus. Jede Wohnung hat eine eigene Gastherme, die von den Bewohnern selbst bei den Stadtwerken angemeldet wurde. Also liegt mir keine Abrechnung vor. Was kann ich da machen?

Es ist umstritten, ob den Mieter als Nebenpflicht aus dem Mietvertrag die Verpflichtung trifft, hier die exakten Daten an den Vermieter herauszugeben. Datenschutzgründe sprechen jedenfalls nicht dagegen. Auch sonst sind m. E. keine Gründe ersichtlich, weshalb der Mieter hier eine Herausgabe der letzten 3 Heizkostenabrechnungen verweigern könnte.

Jedenfalls aber kann ein Eigentümer/Verwalter nach der Rechtsprechung des BGH vom 8.2.2007 (III ZR 148/06) in Anlehnung an ein Urteil des AG Flensburg (WuM 1985, 347) direkt vom Versorgungsträger die Herausgabe der Heizkostenabrechnungen verlangen, selbst wenn der Mieter ausdrücklich erklärt hat, dass er hiermit nicht einverstanden ist. Der Datenschutz steht einer Übermittlung von Mieterdaten auch an den Eigentümer nicht entgegen.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft will das Flachdach sanieren und die Dachdämmung erheblich verbessern. Ein verbrauchsorientierter Ausweis liegt bereits vor. Muss nach Abschluss der Baumaßnahme ein neuer (bedarfsorientierter) Energieausweis erstellt werden?

Energieausweise dürfen in den Fällen des § 16 Abs. 1 EnEV nur als Bedarfsausweise ausgestellt werden (§ 17 Abs. 2 EnEV). § 16 Abs. 1 EnEV verlangt zwingend einen Bedarfsausweis, wenn Änderungen an einem Gebäude im Sinne der Anlage 3 Nr. 1 bis 6 EnEV vorgenommen und dabei für das gesamte Gebäude Berechnungen nach § 9 Abs. 2 EnEV durchgeführt werden. Gemäß Anlage Nr. 4 sind solche Änderungen gegeben, wenn z. B. innenseitige Verkleidungen aufgebracht oder neue Dämmschichten eingebaut werden. Nach § 9 Abs. 2 EnEV ist bei Änderungen an Dächern, soweit mehr als 10 Prozent betroffen sind (§ 9 Abs. 3 EnEV), ein Berechnungsverfahren durchzuführen. Im Ergebnis muss deshalb nach einer wesentlichen Änderung am Dach der Bedarfsausweis erstellt werden.

Wie ist ein Haus zu betrachten, wenn es aus dem Jahr 1900 stammt und 1998 saniert wurde?

Hier ist trotz Sanierung auf das Baujahr (1900) abzustellen. Die EnEV stellt darauf ab, wann der Bauantrag gestellt wurde bzw. wann die Baufertigstellung erfolgte. Eine Sanierung bleibt insoweit unberücksichtigt.

Bestand für Bauträger/Bauwerkserbauer im Jahr 2005 bzw. 2006 mit Fertigstellung von Neubauten die Pflicht zur Aushändigung eines bedarfsorientierten Energieausweises an die Käufer/WEG?

Bereits in der EnEV 2004 war in § 13 Abs. 1 EnEV die Verpflichtung vorgesehen, für Neubauten einen Energieausweis als Bedarfsausweis erstellen zu lassen. Allerdings folgte daraus keine Verpflichtung zur Aushändigung des Ausweises, sondern gemäß § 13 Abs. 4 EnEV lediglich die Verpflichtung, den Ausweis auf Verlangen einem Käufer zugänglich zu machen. Man wird es jedoch als Nebenpflicht aus dem Kaufvertrag erachten müssen, dass ein Verkäufer hier die gesamten Unterlagen der Immobilie, so auch den Energieausweis, aushändigt (ist streitig).

Kann ein Erdgeschoss-Eigentümer von der Gemeinschaft die Dämmung der Kellerdecke/Tiefgarage fordern?

Nein. Die unbedingten Nachrüstverpflichtungen finden sich in § 10 EnEV. Danach müssen bei heizungstechnischen Anlagen lediglich die ungedämmten Leitungen nachträglich gedämmt werden. Die Verpflichtung gemäß § 10 Abs. 3 und 4 EnEV zur Dämmung der sog. ungedämmten, nicht begehbaren, aber zugänglichen obersten Geschossdecken beheizter Räume bezieht sich nur auf oberste Geschossdecken, d. h. auf Räume im Dachbereich.

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Quelle Rechtsanwalt Georg Hopfensperger, München